변호사 마정권 법률사무소

주택 임대차 계약에서 흔히 문제되는 것은 해당 계약을 어떻게 끝맺을 것인가 인 것 같습니다. 일상생활에서 임대인과 임차인을 혼동하는 경우를 가끔 보는데, 대략 임대인은 집주인, 임차인은 세입자라고 생각하시면 됩니다.

임대차에 관련된 규정은 민법과 주택임대차보호법에 흩어져 있습니다. 하지만 주택임대차보호법은 민법의 특별법이기 때문에 민법에 우선하여 적용됩니다. 현행 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 “계약의 갱신” 규정을 두고 있습니다. 따라서 현재 주택 임대차 계약은 정해둔 기간이 만료한 것만으로는 곧바로 종료되지 않습니다. 무언가가 더 필요하다는 말입니다.

주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008.3.21.]

위 규정에 따라, 집주인이 임대차 계약을 종료시키려면 늦어도 임대차기간이 끝나기 1개월 전에 세입자에게 갱신거절의 통지를 하여야 합니다. 세입자 역시 마찬가지로 같은 기간 내에 집주인에게 계약을 종료시키겠다는 통지를 해야 합니다. 법률로 정해둔 기간은 매우 중요합니다. 그러니까 가급적 통지일을 증명할 수 있는 방법을 활용하는 것이 좋을 것입니다. 내용증명우편을 보낸다든지요.

만약 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 집주인과 세입자 모두 어떠한 통지도 하지 않았다면, 임대차 계약은 갱신됩니다. 그리고 종전 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 단, 임대차 존속기간은 2년으로 보게 됩니다. 그럼 세입자가 꼼짝없이 2년 동안 묶여 있어야 하는가 하면 그것은 아닙니다.

주택임대차보호법
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

위 규정에 따라, 세입자는 집주인에게 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 것이기 때문입니다. 다만 계약 종료를 예상하지 못했던 집주인을 어느 정도 보호하기 위해, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 종료되는 것으로 보고 있습니다. 그런데 잘 보시면 위 규정은 “임차인”에 대해서만 정하고 있는 것임을 알 수 있습니다. 그렇다면 “임대인”인 집주인은 어떻게 해야 하는 것일까요? 2년이 거의 다 지날 때까지 기다려야 하는 것일까요. 현 시점에서는 그렇습니다.

하지만 집주인과 세입자 사이의 원만한 합의로 계약을 종료하겠다고 정하였다면 그것 역시 유효합니다. 왜냐하면 주택임대차보호법은 세입자에게 불리한 약정을 막으려는 것이지, 세입자에게 유리한 약정을 막거나 원만히 합의되었음에도 법의 내용대로 강제하는 것은 아니기 때문입니다. 엄밀한 표현은 아니지만, 합의는 법에 우선한다고 보시면 되겠습니다.