상가건물 임대차보호법과 권리금

[자신에게 고용된 사람들]을 읽다 다음과 같은 부분을 발견했다. “상가건물 임대차보호법”의 권리금 보호 규정과 관련된 이야기다.

“2015년 법 개정 이전까지는 권리금이 임차인들 간에 이루어지는 관행적 거래였던 반면, 법 개정 이후에는 권리금이 법제화되면서 임대인과 임차인 간에도 권리금 거래가 인정되는 것으로 볼 수 있다.(주12)
주12 : 우리나라의 경우 해외 국가들처럼 건물주가 계약 갱신을 거절하거나 퇴거를 요구할 경우 퇴거 보상금을 지불하는지는 명확하지 않다. 다만 2015년 법 개정 이후 건물주가 임차인 대신 영업을 하고자 할 경우 권리금을 지불하도록 규정하고 있기 때문에 우리나라의 경우 임대인과 임차인 간에 퇴거 보상금보다는 권리금 거래가 존재하는 것으로 이해할 수 있을 듯하다.”
-자신에게 고용된 사람들, 162쪽-

위와 같은 서술에는 문제가 있다. “2015년 법 개정 이전까지는 권리금이 임차인들 간에 이루어지는 관행적 거래였던 반면” 부분부터 살펴본다. 임차인이 임대인에게 지급하는 권리금도 당연히 존재하였다.

권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. (…) 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다. 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결 등 참조).”
출처:영업금및 보증금 반환 [대법원 2011.1.27, 선고, 2010다85164, 판결]

“법 개정 이후에는 권리금이 법제화되면서 임대인과 임차인 간에도 권리금 거래가 인정되는 것으로 볼 수 있다.”는 부분을 보면, “권리금 거래”라는 다소 불명확한 표현을 쓰고 있음을 알 수 있다. 만약 “권리금 계약”을 말하는 것이라면, 이것은 기존 임차인과 신규 임차인이 되려는 자 사이에 이루어지는 것이지 임대인과 신규 임차인이 되려는 자 사이에 이루어지는 것이 아니다.

상가건물 임대차보호법
제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
[본조신설 2015.5.13.]

오히려 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받기 어렵다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

“다만 2015년 법 개정 이후 건물주가 임차인 대신 영업을 하고자 할 경우 권리금을 지불하도록 규정하고 있기 때문에”부분을 본다. 법령에 대한 이야기를 하려면 해당 법령을 직접 찾아 살펴봐야 한다. 적어도 “상가건물 임대차보호법”에는 위와 같은 규정이 없으므로, 위와 같은 서술의 근거가 어떤 것인지 알 수 없다. 만약 임대인의 손해배상책임을 이야기하는 것이라면 그 근거는 다음과 같다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

권리금을 “거래”하거나 “지불”하는 것이 아니다. 권리금 상당액의 손해를 “배상”하는 것이다. 그리고 “건물주가 임차인 대신 영업을 하고자 할 경우”는 정당하게 임대차계약이 종료된 경우일 수도 있고, 강제로 쫓아내는 경우일 수도 있다. 전자일 경우 임대인은 기존 임차인에게 어떠한 명목으로든 돈을 지급할 이유가 없다. 후자일 경우 임대인은 기존 임차인에게 권리금(통상적으로는 임차인들 사이에서 정하는 권리금이 감정에 의한 권리금보다 클 것이므로, 감정에 의해 정해진 금액이 될 것) 상당의 손해를 배상해야 할 뿐이다. 다시 말하지만 “권리금을 지불”하는 것이 아니다. 건물주가 임차인 대신 영업을 하려는 경우라면 예외 없이 건물주가 임차인에게 돈을 주어야 하는 것도 아니다. 이 과정에서 “거래”도 없다.

위와 같은 지적이 다소 전문적인 이야기라거나 그 이야기가 그 이야기 아닌가 생각할 수도 있겠지만,  그다지 전문적인 이야기도 아닐뿐더러 자칫 잘못하면 누군가가 예상치 못한 피해를 입을 수 있는 부정확한 서술이다. 보다 신중했으면 하는 아쉬움이 있다.

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