주택임대차 기간을 1년으로 정한 경우 묵시적 갱신

주택임대차의 경우 민법의 특별법인 “주택임대차보호법”이 있으므로, 생각보다 헷갈리는 상황이 많이 발생합니다. 특히 기간을 1년으로 정한 주택임대차의 경우, 묵시적 갱신 규정과 엮여 착오가 생기는 경우가 있어 간단하게 정리해보려고 합니다. 주택임대차보호법에는 다음과 같은 규정이 있습니다. 바로 묵시적 갱신에 관한 규정입니다.

주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

예를 들어, 2017. 1. 1.에 임대차기간을 1년으로 하여 임대차 계약을 체결한 후, 임대인과 임차인 모두 어떠한 통지도 하지 않은 상황에서 2017. 12. 15.이 되었다고 가정합니다. 이 임대차 계약은 묵시적 갱신이 된 것일까요? 그렇다면 기간은 어떻게 되는 것일까요? 1년 + 2년(주택임대차보호법 제6조 제2항에 의하여) = 3년이 되는 것일까요? 답부터 드리면 아닙니다. 왜냐하면, 다음과 같은 규정이 있기 때문입니다.

주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에 의하여, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수도 있고, 법이 보호하는 2년의 기간 동안 임차할 수도 있습니다. 사례의 경우, 임차인에게는 선택권이 있는 상황이며 묵시적 갱신 여부는 아직 따질 수도 없습니다. 사례에서 임대인은 임차인에게 함부로 임대차 계약의 해지를 주장할 수 없는데, 그것은 주택임대차보호법이 2년의 임대차기간을 보장하고 있기 때문이지 계약이 묵시적으로 갱신되었기 때문은 아닙니다.

쉽게 말해, 주택임대차계약에서 묵시적 갱신은 2년 단위로 이루어진다고 생각하는 것이 편합니다. 예를 들어 2017년에 기간을 1년으로 정하여 체결한 임대차는 2019년이 되어야 비로소 갱신될 수 있고, 이때 갱신되면 기간은 2021년까지(4년)가 되는 것입니다. 아래 판례들을 참조할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제4조 제1항 단서가 신설되기 전부터 판례는 ‘임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’라고 보고 있었습니다.

“”기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있는 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은, 같은 법 제10조가 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”고 규정하고 있는 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다 할 것인바(위 1999. 1. 21.자 법률개정으로 위 법 제4조 제1항에 “다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”는 명문의 단서규정이 신설되었다), 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구하는 경우에는 그 약정이 임차인에게 불리하다고 할 수 없으므로, 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인으로서는 그 주택에 관한 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서 2년 미만의 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 임차보증금에 관하여 우선변제를 청구할수 있다 할 것이고(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결 참조), 따라서 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 우선변제권 있는 임차인이 임의경매절차에서 약정임대차기간이 이미 만료된 계약서를 첨부하여 배당요구를 한 경우에는, 임차인이 아직도 임대차가 종료되지 아니하였다는 사정을 별도로 밝히지 아니하는 이상 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 우선변제권을 주장하는 취지로 보아 경매법원은 그 임대차가 기간만료로 종료된 것을 전제로 처리할 수밖에 없고, 경매절차의 이해관계인이나 기타 경매에 참가하는 매수희망자 등도 그 임대차는 기간만료로 종료된 것으로 상정함이 당연하다고 할 것이다.”

대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결 [건물명도]

그럼에도 불구하고, 판례는 임차인이 어떠한 상황에서도 2년 미만으로 정한 임대차기간이 유효하다고 주장할 수 있는 것은 아니라 보고 있으며, 특히 2년 미만으로 정한 기간이 도과하였다 하여 묵시적 갱신되었음을 주장할 수는 없다는 것입니다. 사례를 예로 들어 다시 말하면, “1년 도과(묵시적 갱신)->(주택임대차보호법에 따른 2년 연장)->임대차기간 3년”과 같은 주장을 할 수 없다는 것입니다. 이는 임대인을 보호하기 위함이기도 합니다. 위와 같은 임차인의 주장을 허용하면, 임대인은 홀수년(3년)에 갱신거절 통지를 해야 할 것인지 짝수년(4년)에 갱신거절 통지를 해야 할 것인지 불분명한 상황에 놓이게 되기 때문입니다.

“따라서 임차인이 같은 법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고 ( 당원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 이 사건과 같이 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다.
원심이 같은 취지에서, 이 사건 주택에 대한 임대차가 약정 임대차기간 만료 후 묵시적으로 갱신되어 결국 원심 변론종결일까지 임대차기간이 만료되지 아니하였다고 하는 피고(반소원고)의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.”

대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551,5568 판결 [건물명도·임차권존재확인]

“만약 위와 같이 제한적으로 해석하지 아니한다면, 예컨대 이 사건에서와 같이 임대차기간을 1년으로 정한 임차인은 계약일로부터 1년 또는 2년이 경과한 시점 중 어느 시점을 임의로 선택하여 그 이후의 묵시의 갱신을 주장하고 자신이 선택한 기간만료일로부터 추가로 2년 단위(묵시의 갱신된 경우 임대차기간은 정함이 없는 것이 되어 위 법 제4조 제1항에 따라 그 기간은 2년이 될 것이다)의 임대차의 존속을 주장할 수 있게 되어 결국 임차인은 매 1년마다 계약일로부터 홀수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 약정에 따라 1년으로 주장하는 경우) 또는 짝수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 법규정에 따라 2년으로 주장하는 경우) 중 어느 시점을 선택하여 임대차의 종료를 주장할 수 있게 되는 반면, 임대인의 경우는 그 반사효과로서 매 1년의 기간이 경과할 때마다 최소한 2번(임차인이 만료일을 어느 시점으로 주장할지 모르므로) 이상 갱신거절의 통지를 하여야만 비로소 임대차를 종료시킬 수 있게 되는바, 이러한 결론은 임차인의 주거생활의 안정을 보호하려는 주택임대차보호법의 목적을 넘어서서 임대인을 매우 불안정한 지위에 빠지게 하는 것으로서 임대인에게 지나치게 불리하여 부당할 뿐만 아니라 임대인에게 그 의사에 반한 법의 임대기간 의제를 지나칠 정도로 강요하는 것이어서 계약에 있어서 사적 자치라는 기본원칙에도 반하는 것이 된다. 따라서 이 사건의 경우 피고들은 위 법규정에 따라 2년의 임대차기간을 주장할 수 있음은 별론으로 하고 1년의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었는 이유로 결국 통산기간 3년의 임대차의 존속을 주장할 수는 없다고 할 것이므로 피고들의 위 주장은 이유 없다.”

서울지방법원 1995. 12. 20 선고 95나37901 판결 [건물명도·임차권존재확인](위 대법원 판결의 원심 판결)


2020. 4. 13.

임대차와 관련하여 자주 받는 질문을 정리하여 따로 포스팅하였습니다.
필요하신 분들은 아래 글들을 참고하시기 바랍니다.

주택임대차 기간을 1년으로 정한 경우 묵시적 갱신”에 대한 답글 16개

  1. ㅇㅅㅎ 2019-05-03 / 3:13 am

    현재 거주하고 있는 집이 1년 계약으로 5월 26일에 계약만료가 됩니다. 4월 29일에 재계약 의사가 없음을 밝혔으나 한 달 미만의 시간에 의사를 알렸음으로 묵시적 계약으로 진행, 7월 29일까지는 월세 지불을 요구 받았습니다.
    3일을 두고 이러한 일이 발생하는게 상식적으로 이해되지 않아 정보를 찾다 이 글을 접하게 되었습니다.
    다고 어려운 용어들이 많아 이해가 잘되지 않아 문의 드립니다. 2년 미만의 계약에서 묵시적 갱신의 적용을 받지않고 임차인이 보증금 반환을 요구했던 사례가 있는지 궁금합니다.

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    • 마정권 2019-05-03 / 11:53 am

      먼저 댓글로는 상담이 어렵다는 점 양해 부탁드립니다. “2년 미만의 계약에서 묵시적 갱신의 적용을 받지않고 임차인이 보증금 반환을 요구했던 사례가 있는지”를 질의하셨는데, 본문에 어느 정도 답변이 되어 있는 것 같습니다. 첫 부분부터 다섯 문단 정도를 천천히 읽어주시면 좋겠습니다. ‘묵시적 갱신’이란 임대인이 억지로 주장한다고 되는 것이 아니라 그저 법률에 정한 바에 따르는 것입니다. 이렇게 해석할 경우 임차인에게 너무 유리하고 임대인에게 너무 불리한 것이 아니냔 주장이 나올 수 있는데, 그것이 바로 주택임대차보호법의 제정 취지인 것입니다.

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  2. ㅇㅇㅈ 2019-11-21 / 2:01 pm

    제가 현재 거주하는 원룸은 18년12월3일부터 19년 12월 2일까지 계약되어있습니다.

    그런데 제가 한달전에 갱신거절 통보를 하지못해 자동연장이 되었는데 그래서 6조 2항에따라 3개월더 살다가 나오려고 합니다.

    이 경우에 임대인이 1년계약이라 자동으로 연장되었기 때문에 3개월전 통보를해도 계약해지가 안된다고 할 수 있나요?

    그리고 통보라는것이 계약해지를 하겠다는 의사를 계약서에 명시된 번호로 육성이나 문자로 의사를 밝히기만 해도 되는것인가요?

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    • 마정권 2019-11-21 / 4:56 pm

      안녕하세요. 먼저 댓글로 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다. 법률적으로 묵시적 갱신부터 따질 사안은 아니라 생각됩니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있기 때문입니다. 따라서 “특별한 사정이 없다면”, 현시점에서라도 곧 임대차 계약이 종료될 것임을 임대인에게 주장해도 유효하다고 생각됩니다(이는 계약의 해지와는 다릅니다). 다소 불합리해 보이기는 하지만 주택임대차보호법의 취지가 임차인의 보호에 있기 때문에 임대인은 불리한 입장에 있을 수밖에 없습니다. 다만, 계약해지의 의사는 육성이나 문자로 밝히더라도 임대인에게 도달만 하였다면 임대인의 의사와 상관없이 효력이 발생합니다. 보통 증명의 문제가 있을 수 있기 때문에 내용증명 우편을 사용하는 것입니다.

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  3. ㅂㅁㅈ 2020-01-15 / 10:25 pm

    안녕하세요. 18년 1월 21일 1년 계약하고 19년 1월 21일 자동 연장되었습니다. 20년 1월 15일이 생겨서 주인에게 집을 집을 빼겠다고 했더니 집이 나갈때까지 최소 3개월은 제가 임대료를 주어야 한다고 합니다. 제가 임대료를 그렇게까지 주어야 의무가 있는 건가요?

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    • 마정권 2020-01-19 / 11:07 pm

      안녕하세요. 댓글로 상담은 어렵다는 말씀을 여러 차례 드리고 있습니다. 아무 자료도 보지 못한 상태에서의 댓글 상담은 오히려 위험할 수 있으며, 제가 드리는 답변과 실제 법원이 내리는 결론에는 차이가 있을 수 있습니다.

      일단, 본문에서 언급한 것이 바로 1년 단위로의 묵시적 갱신은 이루어지지 않는다는 것입니다. 쉽게 말해 귀하의 경우 19년에 임대차 계약이 자동 연장되지 않았다는 이야기입니다. 다만 주택임대차보호법 제4조 및 제6조의 해석에 있어 애매한 지점이 있어 보이기는 하므로, 그 부분에 대해 제 견해를 밝혀 보면 다음과 같습니다. 이것은 판례로 뚜렷하게 정리된 부분이 아니므로 참고만 하시기 바랍니다.

      주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에서는 ‘임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’라고 정하고 있습니다. 이는 굉장히 강력한 권리입니다. 그런데 임차인이 이 주장을 언제까지 할 수 있는지에 대해서는 분명하게 나타나 있지 않습니다.

      제4조(임대차기간 등)
      ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

      한편, 대법원은 기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차라 하더라도 주택임대차보호법상 ‘묵시적 갱신’ 규정은 적용되는 것으로 보고 있는 것 같습니다. 그렇다면 해당 규정의 전 부분이 적용되는 것이지, 일부분만 적용된다고 볼 수는 없을 것입니다.

      제6조(계약의 갱신)
      ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

      위와 같은 점을 고려하면, 임대차보호법 제4조 제1항 단서의 ‘임차인은 2년 미만의 기간이 유효함을 주장할수 있다’는 부분에는 시적 한계가 있어 보입니다. 임차인이 아무 때나 제한 없이 주장할 수는 없다는 이야기입니다.

      먼저 임차인이 2년을 초과하여 임차한 이후에도 단기(2년 미만)로 정한 임대차 기간이 만료되었음을 주장할 수 있다고 보기는 어려울 것입니다. 이렇게 보지 않을 경우, 임대차 기간을 일단 2년 미만으로 정하기만 하면 임차인이 언제든지 계약 종료 통지(위 임대차 기간의 만료로 인하여)를 하여 계약을 종료시킬 수 있다는 점에서, 주택임대차보호법상 해지 관련 규정을 모두 무력화시키며 임대인에게 지나치게 불리합니다.

      한편, 2년 미만 기간의 임대차라 하여 주임법상 ‘묵시적 갱신’ 규정의 적용을 완전히 배제하는 것은 아니므로, 주임법 제6조 제1항 후문의 “임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”는 부분에 임차인 역시 구속될 것이라 보입니다.

      따라서 귀하께서 20년 1월 15일에 집을 빼겠다고 처음으로 통지하였다면, 현 시점에서는 ‘묵시적 갱신’이 된 것으로서 주임법 제6조의2가 적용되는 것으로 보아야 하지 않을까 생각합니다.

      제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
      ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
      ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

      즉, 이제부터는 계약해지의 통지를 했다고 해도 곧바로 계약이 해지되지 않고 3개월 이후에야 계약이 해지(종료라고 생각하시면 됩니다)된다는 것입니다. 그리고 임대인은 임대차계약이 해지되기 전까지의 차임을 요구할 권리가 있습니다. 그것이 바로 임대인이 말했다는 “3개월 분” 차임 이야기인 것입니다.

      이처럼 주택임대차 관련 법리가 명쾌하게 정리되어 있지 않은 이유는 대체로 소액이며 합의로 끝나는 경우가 많기 때문입니다. 귀하의 경우에도 임대인과의 합의를 유도해보시는 편이 좋을 것이라 생각됩니다. 다만 앞서 말씀드린 것과 같이 이것은 개인적인 의견이므로 참고만 하시기 바랍니다.

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  4. ㄱㄱㅇ 2020-01-29 / 4:57 pm

    안녕하세요?
    저는 2019년 01월 23일부터 2020년 01월 23일까지 월세 계약을 보증금 500/57로 채결한 후
    월세 계약서 상의 내용으로만 판단하여 한 달 전에 고지를 못하여 01월 23일부터 묵시적 계약 상태로 들어갔다고 고지받았습니다.

    고로 저는 01월 23일에 집 관리인에게 분명하게 계약을 해지한다고 말을 하였고 04월 23일에 계약의 해지가 되고, 보증금은 그 때 돌려주겠다 하였습니다.

    허나, 당장의 보증금 500이 급하여 3달치 월세를 보증금에서 제외하고 나머지를 돌려달라고 관리인과 합의를 보고 합의를 이행하는 도중에 자꾸만 시간을 끌며 보증금을 주지 않고, 또한 여러가지 트집을 잡으며 벽지에 무언가 묻었다 혹은 청소를 해야한다는 등 터무니없는 주장만을 펼쳤습니다.

    벽지의 재도배 건은 15만원으로 합의를 보아서 재도배를 실시하였고 청소비의 경우에는 특약사항에 없기 때문에 저는 줄 수 없다고 강경하게 대응하였습니다.

    그러자 관리인은 그런식으로 나오면 보증금을 돌려주지 않겠다며, 약속한 4월 23일에 청소비를 안 받고 보증금을 주겠다고 하였습니다.

    집주인도 분명히 4월에 임차인을 구하는 것보단 1월에 당장 임차인을 구하여 방을 빼는 것이 좋을 것은 분명하고 저희도 3개월치 월세를 4월 전에 임차인을 구하더라도 다 지급하고 깔끔하게 떠나겠다는데, 이러한 조건은 집주인 입장에서는 전혀 실이 되는 조건이 아니라고 생각됩니다. 지금 관리인 독단적으로 자신의 감정에 따라서 일을 주도하는 모습이라 집주인에게 직접적으로 내용증명을 보내려고 합니다.

    위의 사항을 변호사님께서 보시었을 때 어떤 식으로 내용증명을 보내면 되는지 알려주시면 감사하겠습니다.

    새해 복많이 받으십시오.

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    • 마정권 2020-01-29 / 5:37 pm

      안녕하세요.
      질의 내용과 더불어 이메일로 답을 드렸습니다.

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  5. 2020-04-09 / 12:37 pm

    안녕하세요. 저는 2019년 2월부터 2020년 2월까지 1년 계약을 한 상태입니다.
    원래 원룸을 쓰시던분이 2019년 8월까지쓰시고 나갈일이 생겨서 8월부터 제가 그 계약을 이어받아서 쓰고 있었습니다. 저는 한달전에 미리 통보하는것을 잊어버리고 계약만료일 3일전에 나가겠다고 했습니다. 그러나 특약에 한달전에 통보하지 않으면 자동으로 1년이 연장된다. 라는 조항이 있다고 합니다. 그래서 저는 이것이 묵시적 갱신인줄알고 주인에게 나간다고 통보했고 3개월동안 월세를 지불하고 3개월 이후에 보증금을 돌려 받으려고 했습니다. 하지만 주인분은 그건 안되고 세입자가 구해져야만 나갈 수 있다고 하네요. 다시 찾아보니 법적으로 1년의 계약에서는 계약만료 1개월 전에 해지 통지를 하지 않으면 묵시적갱신이 아니라, 2년 계약으로 변경된다고하고 1년계약은 1년 계약만료일 1개월전까지 해지 통지를 하지 않았다면 최초계약일로 2년이 지나야 계약해지가 되고 3개월전 해지 통보가 적용되지 않으므로 다음 세입자를 구해주고 나가야 한다는 글을 보았습니다. 그러면 저는 3개월후인 5월에 보증금을 받을 수 없는건가요? 2021년 2월이 될 때까지 기다려야하는게 맞는건가요? 감사합니다.

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  6. 필로 2020-11-03 / 3:45 pm

    안녕하세요 마정권 변호사님.

    현재 저는 2019년 7월 20일자로 월세 1년계약을 체결하고
    1년 경과 후 임대인과 아무런 통보 없이 자동연장되어 현재(2020.11.03)까지 거주 중입니다.

    원룸 월세 계약서상 ‘임차인은 계약만료 1개월 전까지 임대인에게 계약연장여부를 통보하기로 하며, 계약만료시 입주전 상태로 유지하여야함.’이라고 명시되어 있습니다.

    2020년 11월 20일 전에 계약을 해지하고 이사가려고 하는데
    위에서 변호사님께서 하신 말씀처럼
    (‘따라서 “특별한 사정이 없다면”, 현시점에서라도 곧 임대차 계약이 종료될 것임을 임대인에게 주장해도 유효하다고 생각됩니다’)
    현시점에서 임대인에게 임대차 계약 종료를 통보하고 계약을 해지해도 될까요?

    아니면 3개월 동안 임대료 지급하고 난 후에 보증금을 받을 수 있는 건가요?

    감사합니다.

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    • 마정권 2020-11-05 / 11:08 am

      안녕하세요. 안타깝지만 구체적 사안에 대한 댓글 상담은 어렵습니다. 제 답변 내용을 분쟁 해결의 기초로 삼으실 수도 없다는 점 양해 부탁드립니다.

      일단 임대인 관점에서, “기간을 1년으로 정한 주택임대차 계약”이 유효하다 주장할 수는 없습니다. 법률이 주택임대차기간을 “2년”으로 강제하기 때문입니다. 이는 강행규정이기 때문에 당사자 사이의 계약 내용에 우선합니다. 그래서 1년이 지났더라도 위 계약이 ‘자동연장’ 된 것은 아닙니다. 그런데 임차인만은 “1년”으로 정한 임대차 기간이 유효하다 주장할 수 있는데, 그 행사방법에는 별다른 제한이 없습니다.

      따라서 현시점에서 계약 종료(이것을 ‘해지’로 보기는 어려울 것입니다)를 통지하고 임대차 보증금 반환을 구하는 것도 가능할 것입니다.

      그러나 구체적 사안을 해결함에 있어, 법률이 이렇다저렇다 이야기하는 것에 실질적인 의미가 없는 경우가 많습니다. 예를 들어, 임대인이 보증금에서 3개월분의 차임을 제외하고 돌려줬을 경우 그 3개월분의 차임을 돌려받기 위해서는 법원에 소를 제기하여야 하는 불편함이 있습니다. 다툼이 있을 경우 1년 정도는 금방 지나가고 승소했다 하더라도 상대방이 이행하지 않을 때에는 강제집행까지 고려해야 합니다. 그래서 이러한 사안 대다수는 소송으로 해결하는 것이 아니라 합의를 보아 진행하게 되고, 그렇기 때문에 판례가 많이 쌓여있지도 않습니다. 결국, 법원에서 어떠한 결론을 내릴 것인지에는 불분명한 부분이 있습니다. 이를테면 신뢰의 원칙이나 형평성을 고려한 결론(3개월분의 차임 전부를 돌려받지 못할 가능성이 있다는 것입니다)을 내릴 수도 있다는 것입니다. 물론 실제 소송에서는 대체로 “조정”이나 “화해권고결정” 정도로 종결될 것입니다. 쉽게 말해 합의를 보라는 이야기가 되는 것이고, 자칫 잘못하면 시간과 비용만 낭비하는 셈이 됩니다.

      참고하시기 바랍니다.

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  7. 코넬 2021-01-08 / 3:35 pm

    좋은 의견 감사합니다. 다만, 그리 해석하는 것이 실제 판결로까지 도출될 수 있을지는 의문의 여지가 있어보입니다. 제시하신 판례들의 사실관계는 요약하면 1+2년의 임차기간을 주장하는 임차인과, 2년의 임차기간만 주장하는 임대인의 다툼으로 보여집니다. 2년미만의 단기임대차 후 갱신거절 기간을 놓쳤지만 계약기간 만료시로 해지를 원하는 임차인과 묵시적갱신되었으니 3개월 후 효력발생을 주장하는 임대인의 케이스는 위 판례들과 사실관계가 유사해보이나 실제로는 다른데(해지를 인정 전제), 묵시적갱신을 인정하지 않았던 위 판례들을 그대로 적용하여 동일한 결론을 예상하는 것이 타당할런지요?

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    • 마정권 2021-01-12 / 1:13 pm

      안녕하세요. 질의 내용의 파악이 어렵습니다.

      일단 “동일한 결론”이라 함은 ‘묵시적갱신을 인정하지 않는 것’을 의미하는 것으로 짐작되는데, 이에 따라 질의 내용을 다시 구성하면 기간을 2년 미만으로 정한 임대차 계약에서, 임차인이 주임법상 갱신 거절 기간을 놓쳤을 때 위 계약이 묵시적 갱신이 된 것으로 볼 것인지 아니면 위 기간의 만료로 계약이 종료되었음을 주장할 수 있을 것인지에 대한 것으로 보입니다.

      그에 대한 제 의견은 위 글 하단에 관련 글로 정리해 두었으니 참고하시기 바랍니다.

      법령의 해석은 보는 방향에 따라 의견이 다를 수 있으며, 특정 사안의 경우 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 댓글로 상담은 어렵다는 점 반복해서 말씀드리고 있으나, 그럼에도 질의를 남기시는 분들께 가급적이면 최소한의 답변은 드리려고 노력하고 있습니다.

      다만 제가 운영하는 블로그에서는, 유효하지 않은 이메일 주소로 남긴 댓글이나 대화의 형식을 갖추지 않은 댓글에 대해서는 승인하지 않는 것을 원칙으로 삼고 있습니다. 이 점 양해 부탁드립니다.

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  8. 승빈 2021-03-11 / 11:16 pm

    안녕하세요 2019년 2월 10일에 1년 계약하고 2020년에 1년 더산다고 부동산한테 얘기를 하고 계약서같은건 따로 안쓰고 1년을 살다 제가 사정이 생겨 2월 4일인가 더이상 안산다고 얘기를 했는데 지금 말하면 어쩌냐면서 묵시적갱신 때문에 당장은 못준다고 말씀을 하셔서 제 잘못이기에 알겠다했는데 이부분도 묵시적 갱신이 되나요?

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    • 마정권 2021-03-22 / 1:10 pm

      안녕하세요.

      답변이 다소 늦어 죄송합니다. 해당 글 아래에 제시해둔 관련 글을 읽어보시면 도움이 되실 것 같습니다.

      계약의 해지라는 것이 생각보다 쉽지 않습니다. 따라서 현 시점에서는 합의해지 등의 해결책을 생각해보시는 것도 좋겠습니다.

      감사합니다.

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