공용부분과 전유부분의 구별

아파트 등의 집합건물 상 공용부분(‘공유부분’이라 혼용하는 경우가 있으나 정확한 용어는 아닙니다)과 전유부분을 구별해야 할 경우가 생깁니다. 일단 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률” 중 관련 있는 부분을 살펴보면 다음과 같습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
(중략)
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

제3조(공용부분)
① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

이처럼 집합건물의 “규약”으로 공용부분을 정할 수 있기 때문에, 구체적인 사안을 판단함에 있어서는 규약부터 먼저 확인해보는 것이 좋습니다. ‘아파트 관리규약’의 초안으로 자주 활용되는 “서울특별시 공동주택 관리규약준칙”의 기재례를 보면 아래와 같습니다. 여기서 ‘전용부분’은 ‘전유부분’이라 이해하시면 되겠습니다.

서울특별시 공동주택 관리규약준칙 
제5조(전용부분 및 공용부분의 범위)
전용부분은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간으로서 [별표 2]와 같다.
② 공용부분은 제1항의 전용부분을 제외한 다음 각 호의 주택부분․부대시설, 및 복리시설과 그 대지로 하되, 그 범위는 [별표 3]과 같다.
1. 주거공용부분 : 동 건물의 복도․계단․현관, 승강기 등 공동주택의 지상층에 있는 동 건물을 해당 동의 입주자가 공동으로 사용하는 시설
2. 그 밖에 공용부분 : 제1호의 주거공용부분을 제외한 지하층․관리사무소․경비실․경로당․보육시설․주차장․주민공동시설 등 공동주택단지 안의 전체 입주자 등이 공동으로 사용하는 시설

[별표 2] 전용부분의 범위 (제5조제1항 관련)

구분 범위
1. 천장․바닥 및 벽 · 세대내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 벽체.
2. 현관문 및 창(발코니 창 포함) · 문틀, 문짝과 이에 부수된 시건장치 등의 시설.
3. 배관․배선 및 닥트와 그 외의 건물에 부속되는 설비 · 제1호에서 정하는 전용부분에 설치되어 있는 부분. 다만, 2세대 이상이 사용하는 배관, 배선 등은 공용부분으로 한다.
4. 세대별 전기․수도․가스․급탕 및 난방의 배관․배선 ․계량기 등 · 계량기 까지는 공용부분으로 하고, 그 후의 배관 및 배선은 전용부분으로 한다.

[별표 3] 공용부분의 범위 (제5조제2항 관련)

구분 범위
1. 건물부분 · 주요구조부 : 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간․ 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 부분.
2. 부대시설  · 주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소․
· 보안등, 대문, 경비실, 자전거보관소, 조경시설, 옹벽, 축대, 공동주택단지 안의 도로, 안내표지판, 공중전화, 공중화장실, 저수시설, 지하양수시설, 대피시설, 쓰레기수거 및 처리시설, 오수처리시설, 단독정화조, 소방시설, 냉난방공급시설, 급탕공급시설, 공동저탄장, 수해방지시설.
· 전기, 전화, 가스, 급수, 배기, 배수, 환기, 난방, 소화, 배연 및 오물처리의 설비와 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 텔레비전 공동시청안테나 및 종합유선방송의 구내전용선로설비, 우편물수취함, 지능형 홈네트워크 설비.
· 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 시설.
3. 복리시설  · 어린이 놀이터, 주민운동시설, 경로당, 유치원 및 보육시설(개인에게 분양된 시설은 제외), 주민공동시설, 문고.
· 그 밖에 거주자의 취미활동, 종교생활, 가정의례 및 주민봉사활동에 사용할 수 있는 시설 등.

모든 사례가 그렇다고 보기는 어렵지만, 대체로 전유부분의 하자로 발생한 손해는 해당 전유부분의 점유자가, 공용부분의 하자로 발생한 손해는 공용부분을 관리하는 아파트 입주자대표회의 등이 책임을 지게 됩니다. 따라서 전유부분과 공용부분의 구별이 하나의 쟁점이 되는 것입니다. 다만 손해의 원인이 불분명할 경우, 집합건물법상 추정 규정에 따라 공용부분에서의 하자에 의한 것이라고 보게 될 것입니다.

[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]
제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정)
 

전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

예를 들어 아파트에 설치되어 있는 ‘우수관’의 경우 법원은 어떻게 판단했을까요? 만약 ‘우수관’이 전유부분에 해당한다면 해당 우수관의 하자로 인한 손해는 전유부분을 관리하는 점유자의 책임(민법 제758조 제1항)이 됩니다. 반대로 우수관이 공용부분에 해당한다면 해당 우수관의 하자로 인한 손해는 아파트 입주자대표회의 등이 지게 됩니다. 법원은 일단 공용부분으로 보았고, 해당 아파트의 관리규약이 주 근거가 되었습니다.

“이 사건 우수관은 ○동 옥상에 떨어진 빗물을 지하 배수관으로 배수하기 위한 기능을 수행하므로 원칙적으로 배수와 관련된 부대시설에 해당한다. 물론 ① 각 세대의 전용부분이라고 할 수 있는 발코니 부분을 통과하고, ② 각세대 발코니에서 사용한 물의 배수 용도로도 사용될 수는 있지만, ① 다만 구조적인측면의 필요 등에 의하여 전용부분을 거치는 것일 뿐 각 세대 입주자가 함부로 훼손ㆍ변경할 수 있는 부분이 아니며, ② 본래의 역할은 명백히 옥상 빗물의 배수이고 각 세대에서의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로, 이 사건 우수관이 각 세대의 전용부분별로 그 세대의 전용부분에 속한다고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 우수관 부분도 공용부분에 해당한다.”
서울중앙지방법원 2012. 12. 5 선고 2012가단180450 판결 [손해배상(기) ]

발코니에 설치된 난간의 경우 공용부분이라 판단한 사례가 있습니다. 다만, 이를 점유자와 아파트 입주자대표회의의 공동점유라 보아 공동책임을 인정한 것이 다소 특이한 점입니다.

“아래와 같은 관계 법률 및 관리규약의 규정 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 발코니 중 발코니 창까지의 내부는 전유부분에 해당하나, 이 사건 난간은 이 사건 아파트 외벽의 일부로서 공용부분에 해당한다고 할 것이다.
① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호, 제4호에 따르면 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분 등을 말하고, 같은 법 제3조 제1항에 따르면 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없는 공용부분이다. 따라서 집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공에 되는 부분으로 공용부분이라고 볼 수 있다(대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 참조).
② 이 사건 아파트의 관리규약(을나 1)은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간을 전용부분으로(제5조 제1항), 전용부분을 제외한 부분을 공용부분으로(제5조 제2항) 규정하고, 현관문 및 창(발코니 창 포함)은 전용부분으로(별표 2), 주요구조부인 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간은 공용부분으로(별표 3) 규정하고 있다. 이에 따르면 발코니 창은 전용부분에, 외벽에 부착된 발코니 난간(을나3의 5~7 사진 참조)은 공용부분에 해당한다고 볼 수 있다.
③ 이 사건 아파트의 구분소유자들 중 일부가 발코니 난간을 개별적으로 비용을 부담하여 교체한 것으로 보이기는 하나(을나3의 1~4), 이러한 사정만으로는 발코니 난간을 공용부분으로 인정하는 데 방해가 되지 않는다.
서울고등법원 2016. 12. 13. 선고 20162030355 판결 [손해배상()]

반대로, 각 세대 내의 난방배관, 화장실 배수관 등은 전용부분인 바닥 등에 설치되어 있는 부분이므로 공용부분이라 보기 어려우리라 생각됩니다.

공용부분과 전유부분의 구별”에 대한 답글 18개

  1. khj 2020-08-10 / 9:27 am

    세대 발코니창 바로앞..난간이 꽂힌 면은 공용부분이 맞는지요~?외벽에
    속하는지..
    그부분 크랙보수는 어디서 해야하는지 여쭤봅니다.

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    • 마정권 2020-08-10 / 12:26 pm

      안녕하세요. 해당 관리규약을 먼저 살펴 보셔야 합니다.

      다만 통상적으로 발코니창과 창틀은 전유부분, 발코니의 난간은 공용부분으로 보고 있으며 해당 규약 역시 크게 다르지는 않을 것입니다. 그리고 어떤 부분에 크랙이 발생한 것인지 알 수는 없으나 난간이 꽂힌 면이라면 건물 외벽의 일부로서 공용부분으로 보아야 할 것으로 생각됩니다.

      위와 같은 답변은 참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.

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  2. ㅇㅈㅇ 2020-09-17 / 5:24 pm

    반대로, 각 세대 내의 난방배관, 화장실 배수관 등은 전용부분인 바닥 등에 설치되어 있는 부분이므로 공용부분이라 보기 어려우리라 생각됩니다.//
    허나, 수도 또는 급탕 배관은 각 세대 계량기 1차측까지는 관리주체의 것으로써,
    설혹, 그 배관이 세대 전용바닥에 매립되었도, 공용부로 판단”됩니다
    선생님의 의견은 어떠하신지요>

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    • 마정권 2020-09-18 / 3:28 pm

      안녕하세요. 먼저 관리규약을 살펴 보셔야 하는 것은 마찬가지입니다.

      전용부분과 공용부분의 해석에 다툼이 생길 때에는 결국 법원에 해석을 맡길 수밖에 없으며, 이 때에는 구체적 사안마다 결과가 달라질 수 있는 것이므로 제가 댓글로 드리는 의견에는 별 의미가 없습니다. 통상적으로 아파트 수도 배관은 공용 급수관에서 세대별 계량기를 거쳐 각 세대로 들어가게 되는데, 질의의 내용은 계량기를 거친 후의 배관도 공용부분이 아닌가 하는 것으로 파악됩니다.

      그러나 전용부분의 바닥에 매립되어 있는 수도 또는 난방 배관의 경우 전용부분으로 해석될 가능성이 큽니다. 특별한 일이 없다면 귀 아파트의 관리규약도 표준규약과 동일하게 정하고 있을 것으로 보이며, 단순히 세대 내 배관들이 공용부분에 연결되어 있다는 사정만으로는 해당 배관도 공용부분이라 주장하기에 부족할 것으로 생각됩니다.

      위와 같은 답변은 참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.

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  3. ㅎㄷㄴ 2020-10-23 / 9:23 pm

    아파트내에 전용부분과 공용부분 구분에 대한 질의 드립니다.
    세대내 대피창은 어느 부분에 속하는지요?
    서울특별시 공동주택 관리규약 별첨2, 3에 따르면 발코니창은 전용부분(별첨2)으로 명시되어 있고 대피소는 공용부분(별첨3)으로 명시되어 있습니다.
    건물 외벽 코킹 작업을 진행하고 있는데 업체측과 당내 관리소측과 서로 다른 의견을 내고 있는 상황이라 난처 하네요.
    관련된 대법원 판결도 있으면 간단히 소개 부탁 드립니다.
    그럼 좋은 하루되세요. 꾸벅~

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    • 마정권 2020-10-26 / 11:43 am

      댓글로 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다. 참고만 하시기 바랍니다.

      질의하신 내용을 살펴보면 공용부분인 외벽의 코킹 작업 중 어떤 문제가 발생한 것 같습니다. 그런데 그 문제가 “세대내 대피창(세대내 대피소 또는 대피공간에 부착된 창을 말씀하시는 것으로 보입니다)”이 전유부분인지를 판단하는 것과 어떤 관련이 있는 것인지 알 수 없습니다.

      통상적으로 공동주택의 공용부분으로서 “대피소”라 할 때에는 “공용 지하대피소” 같은 공동대피소를 의미할 것입니다. 따라서 “세대내 대피소(대피공간)”는 전유부분으로 보아야 하지 않나 생각됩니다. 세대내 대피소에 부착된 창 역시 마찬가지입니다. 관련 대법원 판결은 찾을 수 없었고, 내용이 다른 사안의 하급심에서 “세대 대피소”를 전유부분이라 전제한 후 판단한 사건은 있습니다.

      감사합니다.

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  4. ㅅㄱㅇ 2020-11-29 / 10:45 pm

    화장실 누수로 배관 공용수직관과 세대수평관 접하는 곳이 막혀서 뚫어서 해결했습니다. 공용부인지요 전용부인지요

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    • 마정권 2020-12-02 / 6:57 pm

      안녕하세요.

      답답한 일이 생겨 댓글을 남기셨을 것이라 짐작합니다. 그러나 제가 여기서 해당 부분이 어떤 부분에 해당할 것으로 보인다고 말씀드리더라도, 제 답변에는 어떠한 권위도 없어 그것만으로 문제가 해결될 수는 없습니다. 게다가 문의하신 정도로는 더더욱 알 수가 없습니다.

      다만, 위와 같은 사례에서 전유부분이냐 공용부분이냐를 다투는 것은 결국 손해배상책임을 누구에게 지울 수 있겠느냐는 이야기가 될 것입니다. 그런 의미에서 몇 가지 방향으로 생각을 해볼 수 있겠습니다. 만약 해당 수평관을 해당 세대만 전용하였다고 한다면, 수평관이 막힌 것은 해당 세대에서 배출한 오물 때문일 것입니다. 그 부분까지 공용부분의 관리단 등에 책임을 묻는 것은 어렵지 않을까 생각됩니다.

      다음으로, 배관 막힘의 원인이 공용 배관의 ‘특정 구조적 형태’ 때문에 발생한 것이라고 하면 그것은 각 세대가 관리할 수 있는 범위를 넘어선 것으로, 공용부분의 관리단 등에 책임을 묻는 것도 가능할 것으로 생각합니다. 특히 법령이 아래와 같이 정하고 있다는 점을 고려하면 더더욱 그렇습니다.

      [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]
      제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정)
      전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

      앞서 말씀드린 것과 같이 제 답변은 참고만 하시기 바랍니다.

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  5. ㅇㅂㅎ 2021-01-14 / 4:17 pm

    중앙난방에서 입상관에서 각세대로 들어간는 공급관과 환수관 밸브는 공용입니까? 전유부분 입니까?

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    • 마정권 2021-01-18 / 2:42 pm

      안녕하세요. 해당 규약부터 한 번 살펴보셔야 합니다.

      다만, 통상적으로 공급관과 환수관 밸브의 경우 세대 내에 설치되어 있을 것입니다. 아마 누수 등의 문제가 발생하지 않았나 생각이 드는데, 이러한 밸브는 세대 내에서 각 세대만을 위하여 설치된 것으로서 공용부분으로 보기 어려울 것입니다.

      세대 내에 설치된 배관이나 밸브 등은 아주 특별한 사정이 없는 한 기본적으로 전유부분이라 생각하셔야 합니다.

      위 답변은 참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.

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  6. ㅂㅅㅇ 2021-04-24 / 12:49 pm

    피트내에 배수수직관과 세대 가지관이 접합되는 부분에서 누수가 발행하는 경우 전유부분인가요 공용부분인가요? 혹자는 가지관 고무밴드가 노후화되거나 가지관이 들떠있으면 전유부분이고 그렇지 않고 수직관 밴드가 노후화되어 있으면 공용부분이라고 하는데 그것을 규명하기도 쉽지가 않네요?

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    • 마정권 2021-04-26 / 4:10 pm

      안녕하세요.

      댓글 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다. 제가 드리는 답변은 원론적인 수준에 불과하며, 어떠한 구속력도 가지지 않는다는 점도 참고하시기 바랍니다. 집합건물의 일부분이 전유부분인지 공용부분인지에 대한 최종적인 해석의 권한은 법원에 있으며, 법원은 집합건물의 공용부분을 판단하는 기준을 다음과 같이 설시하고 있습니다.

      집합건물에 있어서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이다( 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 참조).

      따라서 배수 수직관이 공용부분이라는 것에는 특별한 다툼이 없을 것이고, 세대 가지관이 전유부분이라는 것도 특별한 일이 없다면 마찬가지일 것입니다. 따라서 실제 누수가 생기는 부분이 배관 연결 부속의 어딘지부터 잘 특정이 되어야 할 것입니다.

      그 다음 아파트 관리규약부터 살펴보셔야 합니다. 예를 들어 규약에 “각 세대의 천정 부분에 설치된 배수관은 배수관을 사용하는 세대(직상층)의 전유부분에 해당하며 한계는 수직 배수관의 연결 부위까지이다.”라는 식으로 기술되어 있다면, 수직 배수관에 연결되기 직전까지를 전유부분이라 해석해 볼 수 있을 것입니다.

      규약에서 구체적으로 자세하게 정하고 있지 않을 때에는, 해당 규약을 해석함에 있어 [공동주택하자의조사,보수비용산정및하자판정기준]을 참고해보실 수도 있겠습니다.

      제6조의2(전유부분과 공용부분의 판단기준) 
      하자여부 판정을 위한 전유부분 및 공용부분의 판단기준은 다음 각 호와 같다.
      1. 전유부분 : 구분소유권의 목적인 건물부분으로서 외벽 · 다른 세대 등과의 경계벽 및 바닥의 안쪽에 설치된 각종 시설물 및 창호(외벽에 설치된 창호를 포함한다)를 말한다. 다만, 개별 세대에서 단독으로 사용하는 부분과 세대에 속하는 부속물을 포함하고, 배관 및 배선 등은 다음 각 목의 기준에 따른다.
      가. 계량기가 설치된 배관·배선 : 전기, 가스, 난방 및 온수 등은 세대 계량기 전까지의 부분
      나. 오수관·배수관·우수관 등 : Y자관 및 T자관 등 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설 전까지의 부분. 단, 누수·소음 등 하자 현상이 전유부분에서 발생하는 경우에는 전유부분으로 본다.

      이런 경우에도 Y자관이나 T자관 등 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설(질의의 경우 수직배수관)에 연결되기 직전까지를 전유부분이라 해석해볼 수 있을 것입니다. 따라서 “혹자”의 의견이 큰 틀에서 틀린 것으로 보이지는 않는다는 점도 참고하시기 바랍니다.

      감사합니다.

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  7. ㅇㅇㅁ 2021-07-31 / 3:04 am

    안녕하세요~
    소송을 앞두고 있는데요…
    지붕이 없고 특정호수 출입구로만 들어갈수 있고 윗층 한세대만 사용할수 있는 베란다는
    공용인가요? 전유인가요?
    누수가 심한데 베란다는 공용이라고 주장하시네요. ㅠㅠ

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    • 마정권 2021-08-02 / 6:33 pm

      안녕하세요.

      이미 소송을 앞두고 있는 상황에서, 제가 구체적인 답을 드리는 것은 상당히 부적절하다 생각됩니다. 다만 일반적인 부분에 대하여 약간의 말씀 드리겠으니 참고 하시기 바랍니다.

      일단 전유부분과 공용부분의 구별이 해당 부분의 ‘명칭’에 따라 명확하게 나뉜다고 볼 수는 없습니다. 해당 부분의 용도와 기능, 도면이나 분양 평수 등을 종합적으로 고려하게 될 것이기 때문입니다. 질의에 의하면 지붕이 없는 베란다라고 하셨으므로 아래층 면적이 위층 면적보다 넓은, 일종의 계단식으로 지어진 건물이 아닌가 생각이 됩니다. 즉, 위층의 베란다는 아래층의 “지붕”에 해당할 것입니다.

      그렇다면, 위와 같은 형태의 베란다는 특별한 사정이 있다면 전유부분으로 인정될 수도 있겠으나, 통상적으로는 전용사용권이 부여된 공용부분 정도로 보아야 할 것입니다. 다만 전용사용권을 가지는 구분소유자에게 누수의 책임이 있는지가 문제될 수는 있을 것인데, 누수가 해당 부분의 노화 등으로 나타난 것이라면 원칙으로 돌아가 관리단의 책임과 부담이 될 가능성이 크다고 보입니다.

      감사합니다.

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  8. ㄱㅈㅇ 2021-09-16 / 5:29 pm

    안녕하세요
    질문1. 아파트 구조가 맨 윗부분이 지붕과 옥상 혼합형으로 돼 있으며 옥상 부분은 최상의 층의 전용 사용 공간에 속합니다. 이런경우 누수관리는 개인 혹은 관리소 누구에게 관리 책임이 속할까요?
    구조상 전용 사용 공간이긴 하나 위 질문자와 비슷한 사례로 지붕의 역할을 하는 옥상에 해당되는 부분으로 관리소 책임이 합리적이지 않을까 생각합니다.

    질문2. 관리 규약을 살펴 보라 하셨는데.. 관리소에 요청하면 볼 수 있는 건가요?
    만약 관리 규약에 있다면 고지 의무에 해당할까요?

    질문3. 이에 관련된 법적 근거나 비슷한 사례의 판례를 찾아볼 수 있을까요?

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    • 마정권 2021-09-23 / 10:32 am

      안녕하세요.

      답답한 마음에 질의를 남기셨을 것이라 생각합니다만, 제시하신 사실관계 정도만을 근거로 제가 건물의 어떤 부분이 공용부분이다 아니다를 판단하는 것에는 별 의미가 없습니다. 구체적으로 살펴보아야 할 부분이 많이 남아 있을 뿐만 아니라 최종적인 판단은 법원에서 이루어지는 것이기 때문입니다.

      다만 건물의 최상단 외부 부분인 옥상은 대체로 공용 부분일 것인데, “전용 사용 공간”이라는 말이 공용부분에 전용사용권이 부여되어 있다는 것인지, 명백히 해당 세대의 전유부분(분양을 받은 공간이라든지)이라는 것인지, “사실상” 최상층에서만 사용한다는 뜻인지 불분명합니다. 아마 “사실상” 최상층에서만 사용하는 곳이리라 짐작되는데 이런 경우에는 공용부분으로 보는 것이 ‘원칙’일 것입니다.

      관리규약은 관리주체(보통 관리사무소)에 요청하시면 보실 수 있을 것입니다. 공동주택의 관리주체는 관리규약을 보관하고 있어야 하고, 공동주택의 입주자 등이 열람을 신청할 때에는 이에 응해야 할 의무가 있습니다. 한편 “고지 의무”라는 것이 무엇을 뜻하는지에 대해서는 짐작이 가지 않습니다.

      법령에서 구체적으로 “지붕과 옥상 혼합형인 아파트의 최상층 구조는 공용부분이며 관리책임은 관리주체에 있다”고 정하고 있는 것은 아닙니다. 한편으로 법원에서 내려지는 모든 판결의 내용이 공개되어 있는 것도 아니기 때문에 정확히 같은 사례를 찾기도 어렵습니다. 따라서 어느 정도는 일반론의 적용과 해석이 필요한 것이며, 그에 필요한 내용은 본문과 추가적인 댓글에 상당 부분 제시되어 있다고 생각됩니다.

      감사합니다.

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  9. ㅇㅎㅇ 2021-10-12 / 3:27 pm

    안녕하세요 저희 아파트는 1층세대 앞 화단과 고층세대 다락방은 점유공간으로 아파트 관리규약에 명시가 되어 있는데요 1층 세대 앞 화단에 펜스를 설치하려 하는데 갑자기 공용구간이라 설치가 안되는다는 이야기가 있어 문의 드립니다.

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    • 마정권 2021-10-18 / 12:50 pm

      안녕하세요.

      “점유”라고 표현하신 것으로 보아 해당 공간은 실제 분양 받은 전유부분은 아닌 것으로 보이고(원칙적으로, 아파트 대지의 일부로서 따로 분양 받을 수 있는 공간이 아닙니다. 1층 세대를 제외한 나머지 세대를 임대인으로 하여 임대-사용토록 하는 경우는 있는 것으로 보입니다.), 다만 해당 공간을 어느 정도 사용할 수 있음을 명시한 것으로 짐작됩니다. 위와 같은 정함이 유효하다 하더라도(경우에 따라 무효일 수 있습니다) 완전한 사유 공간으로 만들 수 있는 것은 아니므로, 펜스 설치는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 어려울 것이라 보입니다.

      참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.

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