주택임대차 기간을 1년으로 정한 경우 여러 문제들

기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차와 관련하여 반복적으로 받는 질문 몇 가지를 정리해보려고 합니다. 아래에서는 임대인과 임차인이 기간을 ‘1년’으로 정한 임대차계약을 체결한 경우를 중심으로 서술하고 이를 ‘1년 임대차’라 칭하겠습니다.

1. 임대차 기간과 ‘계약 기간 선택권’

관련 규정부터 살펴보면 다음과 같습니다.

주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

주임법 제4조 제1항 본문에 따라, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 쉽게 말하면 ‘1년 임대차’는 위 규정에 따라 자동으로 임대차 기간이 “2년”으로 변경된 것입니다.

그런데 주임법 제4조 제1항 단서(“다만,~” 이후를 단서라 합니다)가 문제입니다. ‘임차인’은 위와 같은 경우에도 1년으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 쉽게 말하면 임차인은 임대차 기간을 1년으로 할 것인지, 2년으로 할 것인지를 선택할 수 있습니다. 서술의 편의상 위와 같은 임차인의 권리를 ‘계약 기간 선택권’이라 칭하겠습니다. 이는 계약의 ‘해지’와 구별하기 위한 것이며, 정식 법률 용어는 아니라는 점 꼭 참고하시기 바랍니다.

‘임대인’은 법문상 ‘계약 기간 선택’이 불가능합니다. 따라서 임대인은 1년으로 정한 임대차 기간이 경과하였다 주장하며 임차인을 주택에서 퇴거시킬 수 없습니다. 임대차 기간은 주임법에 의해 ‘2년’으로 변경되었기 때문입니다.

임차인이 ‘1년 임대차’에서 정한 임대차 기간(1년)을 1주일 넘겨 거주하고 있다면 어떻게 될까요? 일단 임대인 입장에서 달라지는 것은 없습니다. ‘1년 임대차’의 임대차 기간은 이미 2년으로 변경되어 있기 때문입니다. 그러나 임차인에게는 ‘계약 기간 선택권’이 있습니다. 만약 임차인이 ‘1년’의 계약 기간을 선택하였다면, 일주일이 경과한 현시점에서는 이미 임대차 계약이 종료된 것입니다.

다만, 임대차 계약이 종료되었다면 임차인은 해당 주택에서 곧바로 퇴거하여야 하는 것이 원칙입니다. 해당 주택을 점유할 권원이 없어졌기 때문입니다. 따라서 보증금을 반환받지 못했음에도 주택에서 퇴거부터 해야 하는 상황이 발생한다는 말입니다. 이러한 불합리를 막기 위해 다음 규정이 있습니다.

주임법
제4조(임대차기간 등)

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

쉽게 말하면 계약은 종료되었으나, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계를 법률의 힘으로 유지하고 있는 상태가 된 것입니다. 즉, 임차인은 임대차계약의 목적이 된 주택에서 계속해서 머물면서 보증금의 반환을 구할 수 있습니다. 그러나 일종의 법정임대차관계가 유지되고 있는 것이므로 주택을 점유사용하고 있는 기간 동안의 차임은 지급되어야 합니다.

2. ‘계약 기간 선택권’의 행사 시기

이는 “이 글”에서 댓글을 달았던 부분을 약간 수정한 것입니다. 판례로 뚜렷하게 정리된 부분이 아니므로 이러한 의견이 있다 정도로 참고만 하시기 바랍니다.

주임법 제4조 제1항 단서에서는 ‘임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’라고 정하고 있습니다. 이는 굉장히 강력한 권리입니다. 그런데 임차인이 이 주장을 언제까지 할 수 있는지에 대해서는 분명하게 나타나 있지 않습니다.

한편, 법원은 기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차라 하더라도 주임법상 ‘묵시적 갱신’ 규정은 적용되는 것으로 보고 있는 것 같습니다. 그렇다면 해당 규정의 전 부분이 적용되는 것이지, 일부분만 적용된다고 볼 수는 없을 것입니다.

주임법
제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

그렇다면 임차인이 ‘계약 기간 선택권’을 행사하는 데에는 시적 한계가 있어 보입니다. 제한 없이 주장할 수는 없다는 이야기입니다.

먼저 임차인이 해당 주택에서 2년을 초과하여 임차한 이후에도 ‘계약 기간 선택권’을 행사할 수 있다고 보기는 어려울 것입니다. 이렇게 보지 않을 경우, 임대차 기간을 한 번 1년으로 정하기만 하면 임차인은 언제든지 ‘계약 기간 선택’을 하여 계약을 종료시킬 수 있다는 점에서(1년으로 정한 임대차 기간은 이미 만료되었을 것이므로), 민법과 주임법상의 계약 해지 관련 규정을 모두 무력화시키며 임대인에게 지나치게 불리합니다.

한편, 2년 미만 기간의 임대차라 하여 주임법상 ‘묵시적 갱신’ 규정의 적용을 완전히 배제하는 것은 아닐 뿐만 아니라 ‘묵시적 갱신’ 규정은 임대인을 위한 것이기도 하므로, 주임법 제6조 제1항 후문의 “임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”는 부분에는 임차인 역시 구속될 것이라 보입니다.

따라서 ‘계약 기간 선택권’은 늦어도 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지는 행사되어야 효력이 있을 것으로 생각됩니다. ‘1년 임대차’의 경우, 계약기간은 주임법에 의해 2년으로 의제되어 있으므로 늦어도 2년이 경과하기 1개월 전에는 행사하여야 한다는 것입니다. 물론 이런 법리가 판례 등으로 정리되어 있는 것은 아니라는 점은 앞서 말씀드린 바 있습니다.

3. 1년 단위 자동 갱신 특약

‘1년 임대차’ 계약을 체결하면서 특약을 넣는 경우가 있습니다. 예를 들어 ‘계약 종료일 한 달 전에 해지 통보를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 1년 더 연장되는 것으로 본다’는 특약입니다. 이러한 특약이 있을 경우 어떻게 되는지가 문제 될 수 있습니다. 그런데 앞서 말한 것과 같이, 위 특약이 있든 없든 간에 ‘1년 임대차’의 임대차기간은 원칙적으로 2년입니다. 임차인만이 ‘계약 기간 선택권’을 행사하여 임대차 계약에서 빠져나올 수 있습니다.

위 특약의 내용은 법령에서 정하고 있는 ‘묵시적 갱신’의 내용과 유사합니다. 따라서 위 특약의 목적은 기존의 임대차 기간 1년이 경과한 이후에는 임차인에게 (갱신된)임대차 기간 1년을 강제하고, 주임법상 계약 해지 규정을 적용시키는 ‘(유사)묵시적 갱신’이 된 것으로 취급하기 위함으로 보입니다. 그렇다면 위 특약은 실질적으로 임차인의 ‘계약 기간 선택권’ 행사를 막는 취지인 것입니다.

임차인이 주임법상의 ‘계약 기간 선택권’을 행사할 경우에는 다음과 같은 절차를 거치게 됩니다.

1년 이상 거주 -> 임차인의 ‘계약 기간 선택권’ 행사 -> 계약 종료.

위 특약이 유효하다면, 임차인은 계약 해지를 위해 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다. 임차인이 ‘계약 기간 선택권’을 행사하지 못하여 불리해진다는 것을 알 수 있습니다.

1년 이상 거주 -> (유사)묵시적 갱신 -> 임차인의 ‘해지’ 통지 -> 임대인이 통지 받은 후 3개월 후 해지의 효력이 발생하여 계약 종료.

그러나 주임법은 ‘강행규정’입니다. 주임법을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다는 것입니다. 반대로, 주임법을 위반한 약정이라도 임차인에게 유리한 것은 효력이 있습니다.

주임법
제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

결국, 위에서 예를 든 특약은 특별한 사정이 없다면 강행규정에 반하는 것으로서 무효로 해석될 가능성이 커 보입니다.

4. ‘1년 임대차’ 기간 경과 시 주임법상 계약의 갱신, 계약 해지 규정 적용 여부

주임법에서는 ‘묵시적 갱신’의 경우 계약 해지 규정을 따로 두고 있습니다.

주임법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

다른 글과 다소 중복되는 부분이 있습니다. ‘1년 임대차’의 임대차 기간이 경과하였다 하더라도 곧바로 묵시적 갱신이 되는 것은 아닙니다. 1년 임대차의 임대차 기간은 이미 2년으로 변경되었다는 것을 떠올려 보시기 바랍니다.

따라서, ‘1년 임대차’를 체결한 후 1년이 경과하였더라도, 임차인은 ‘계약 기간 선택권’을 행사하여(행사 시기에 약간의 제한이 있을 것으로 보인다는 점에 대해서는 앞서 생각을 밝힌 바 있습니다) ‘1년’의 임대차기간이 만료되었음을 주장, 임대차 계약을 종료시킬 수 있습니다. 이미 선택된 기간인 1년이 경과하였기 때문에 계약이 자연스럽게 종료된 것이지, ‘계약 기간 선택권’ 행사 후 몇 개월이 지나야 종료되는 것이 아닙니다. 이처럼 ‘계약 기간 선택권’은 ‘해지’와는 다른 것입니다.

한편, ‘임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다’는 주임법 제6조의2 제2항의 규정은 임대차가 ‘묵시적 갱신’ 상태일 때에만 적용됩니다. 그러나 ‘1년 임대차’를 체결하고 1년이 경과하였다 하더라도 곧바로 묵시적 갱신이 된 것은 아니라는 점 앞서 말씀 드렸습니다. 따라서 주임법 제6조의 2가 적용될 여지도 없습니다.

5. 보론

주택임대차보호법의 해석에 있어 임대인이나 임차인이 참고할 만한 자료가 좀 부족하다는 생각이 듭니다. 원론적인 이야기를 다루는 사이트는 많지만 실사례에 곧바로 적용해보기 어렵다는 것도 문제입니다. 정부 차원에서 임대차 계약의 실태를 조사하고 상세한 지침을 만들어 공개했으면 하는 바람입니다.

주택임대차 기간을 1년으로 정한 경우 여러 문제들”에 대한 답글 8개

  1. 허니비 2021-01-11 / 3:27 pm

    여러 글을 찾아보았지만 이렇게 잘 정리된건 처음입니다.
    고민하던 와중에 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.

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    • 마정권 2021-01-12 / 1:13 pm

      감사합니다. 좋은 일 가득하시기를 기원합니다.

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  2. MOHA 2021-03-25 / 9:04 am

    안녕하세요, 변호사님. 1년 월세 계약을 진행한 임대인입니다.
    계약기간이었던 1년은 이미 지났고, 서로 아무말없이 5개월 이상을 거주하며 임대료를 받았었습니다. 갑자기 임차인이 2~3일전 퇴실을 이야기하며 보증금 반환을 요청하였는데, 시국이 시국인지라 무탈히 넘어가려하였으나, 임차인의 무례한 언행에 묵시적 갱신과 통보로부터 3개월 뒤의 계약 해지를 이야기하였습니다.

    변호사님의 주택임대차 1년의 글을 2가지 모두 읽어보았으나,
    ‘주임법 제6조 제1항 후문의 “임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”는 부분에는 임차인 역시 구속될 것이라 보입니다.’ 이러한 부분으로 인하여
    저희는 요구 할수 있는 것이 아닌가 여겨지게 되어 다시한번 여쭤봅니다…

    저 같은 경우에는 이미 임차인이 계약 기간인 1년이 지난 시점에서 퇴실을 통보한 것이기에,
    2~3일 전의 임차인의 통보라고 하여도 바로 계약 종료라고 봐야하는걸까요?

    해석에 여지에 따라 정말 말이 달라지는 법인 것 같습니다… ​

    제가 빠트린 부분이 있어 응답으로 댓글을 달았더니 글이 삭제되었나봅니다.
    다시 적었습니다.

    변호사님의 답변을 기다리겠습니다. 감사합니다

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    • 마정권 2021-03-26 / 1:07 pm

      안녕하세요.
      블로그 댓글은 제가 승인해야 보이도록 설정되어 있습니다. 무분별한 스팸이나 공격을 막기 위함입니다.
      해당 사안과 관련하여 메일로 답을 드렸습니다. 감사합니다.

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  3. ㅇㅈㅎ 2021-05-04 / 12:46 am

    저는 일년계약으로 살고 있는 월세임차인입니다.작년12월 일년계약이 끝났고 임대인이 말씀이 없어 묵시적갱신으로생각하고 계속 살고 있는데 부동산에서 재계약을 하자고 연락왔습니다. 저는 타지역으로 올10월에 이사해야합니다. 임대인 말씀대로 1년 재계약한다면 보증금 두달분을 더내야하는 상황인데요. 어떻게해야할까요? (일년계약자는 묵시적갱신에 해당되지 않는다고 하셨는데 그렇다면 추가로 일년을 더살아야 하는건지요.그렇다면 대부분 일년 계약하는 임차인을보호 하는 점이 부족하다는 생각이듭니다 )

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    • 마정권 2021-05-06 / 7:18 pm

      안녕하세요. 사실 임대차 계약에 따르는 많은 분쟁이 법리를 떠나 당사자 간의 합의로 해결되곤 합니다. 따라서 현 시점에서 어떻게 해야 하는 것인지를 직접적으로 조언 해드리기는 곤란한 부분이 있습니다.

      다만, 일반적인 법리를 살펴보면 다음과 같습니다. 임대인과 임차인이 상호 합의 하에 1년 단위의 임대차 계약을 체결(‘특약’)하였다 하더라도 그 기간은 주택임대차보호법에 의하여 2년으로 강제됩니다. 이는 임대인에게나 임차인에게나 모두 마찬가지입니다. 따라서, 특약으로 정한 1년이 경과하였다 하더라도 그것은 2년으로 정해진 임대차 기간 중 약 절반이 지난 것에 불과하여 묵시적 갱신이 고려될 여지가 없는 것입니다. 다만, 임차인에게는 위 ‘특약’이 유효함을 주장하여 해당 임대차 계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 권리 하나가 더 부여되어 있으며, 임대인에게는 위와 같은 권리가 없습니다. 쉽게 이야기하면, 1년 단위의 임대차 계약이 유효함을 주장할 수 있는 것은 임차인 뿐입니다. 관련 글을 좀 더 살펴보시면 도움이 되실 것 같습니다.

      감사합니다.

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  4. ㅈㅇㅎ 2021-05-31 / 10:26 am

    안녕하세요
    1년계약을하여 월세를 사용하고 있는 임차인입니다
    만기는 21.06.17이며., 사정상 제가 계약해지통보를 21.05.20일 하였습니다

    임대인쪽에서는 한달이전 통보를 안 하였다며 묵시적갱신이 되었다고 합니다
    새로운 세입자를 구하더라도 , 계약해지에 해당된다며 복비부담을 요구하고 있고,
    세입자를 못구하게되면 3달치 월세를 부담하라고 합니다

    변호사님 글에 의하면 상황이 묵시적 갱신으로 보여지지는 않는데요
    저희쪽에서 계약기간 선택권을 행사하여 문제없이 계약을 종료할수 있는건가요?

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    • 마정권 2021-06-06 / 8:03 pm

      안녕하세요.
      댓글 승인이 늦어 죄송합니다. 한편으로 댓글 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다.

      현 상황이 묵시적 갱신이 된 것인지 아닌지에 대해서는 충분히 이해하고 계시리라 봅니다. 다만, 권리를 실제 행사함에 있어 구체적으로 어떤 식의 제약이 붙게 될 것인지에 대해서는 불분명한 부분이 있습니다. 이러한 권리를 확인 받기 위하여 소를 제기할 실익이 그다지 많지는 않다는 점에서, 판례를 찾아 보기도 어렵다는 문제가 있습니다.

      좀 더 부연하면, 법적 분쟁이 발생했을 때 법령에 관한 해석 권한은 법원에 있습니다. 따라서, 어떤 권리의 행사 방법에 구체적인 제약이 명시되어 있지 않다 하더라도, 법원은 유추해석 등을 통해 판단을 달리 내릴 수 있는 것입니다. 물론 그렇다 하더라도 권리의 유무 자체까지 달라질 것은 아니라 보입니다.

      감사합니다.

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