기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차와 관련하여 반복적으로 받는 질문 몇 가지를 정리해보려고 합니다. 아래에서는 임대인과 임차인이 기간을 ‘1년’으로 정한 임대차계약을 체결한 경우를 중심으로 서술하고 이를 ‘1년 임대차’라 칭하겠습니다.
1. 임대차 기간과 ‘계약 기간 선택권’
관련 규정부터 살펴보면 다음과 같습니다.
주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
주임법 제4조 제1항 본문에 따라, 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 쉽게 말하면 ‘1년 임대차’는 위 규정에 따라 자동으로 임대차 기간이 “2년”으로 변경된 것입니다.
그런데 주임법 제4조 제1항 단서(“다만,~” 이후를 단서라 합니다)가 문제입니다. ‘임차인’은 위와 같은 경우에도 1년으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 쉽게 말하면 임차인은 임대차 기간을 1년으로 할 것인지, 2년으로 할 것인지를 선택할 수 있습니다. 서술의 편의상 위와 같은 임차인의 권리를 ‘계약 기간 선택권’이라 칭하겠습니다. 이는 계약의 ‘해지’와 구별하기 위한 것이며, 정식 법률 용어는 아니라는 점 꼭 참고하시기 바랍니다.
‘임대인’은 법문상 ‘계약 기간 선택’이 불가능합니다. 따라서 임대인은 1년으로 정한 임대차 기간이 경과하였다 주장하며 임차인을 주택에서 퇴거시킬 수 없습니다. 임대차 기간은 주임법에 의해 ‘2년’으로 변경되었기 때문입니다.
임차인이 ‘1년 임대차’에서 정한 임대차 기간(1년)을 1주일 넘겨 거주하고 있다면 어떻게 될까요? 일단 임대인 입장에서 달라지는 것은 없습니다. ‘1년 임대차’의 임대차 기간은 이미 2년으로 변경되어 있기 때문입니다. 그러나 임차인에게는 ‘계약 기간 선택권’이 있습니다. 만약 임차인이 ‘1년’의 계약 기간을 선택하였다면, 일주일이 경과한 현시점에서는 이미 임대차 계약이 종료된 것입니다.
다만, 임대차 계약이 종료되었다면 임차인은 해당 주택에서 곧바로 퇴거하여야 하는 것이 원칙입니다. 해당 주택을 점유할 권원이 없어졌기 때문입니다. 따라서 보증금을 반환받지 못했음에도 주택에서 퇴거부터 해야 하는 상황이 발생한다는 말입니다. 이러한 불합리를 막기 위해 다음 규정이 있습니다.
주임법
제4조(임대차기간 등)
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
쉽게 말하면 계약은 종료되었으나, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계를 법률의 힘으로 유지하고 있는 상태가 된 것입니다. 즉, 임차인은 임대차계약의 목적이 된 주택에서 계속해서 머물면서 보증금의 반환을 구할 수 있습니다. 그러나 일종의 법정임대차관계가 유지되고 있는 것이므로 주택을 점유사용하고 있는 기간 동안의 차임은 지급되어야 합니다.
2. ‘계약 기간 선택권’의 행사 시기
이는 “이 글”에서 댓글을 달았던 부분을 약간 수정한 것입니다. 판례로 뚜렷하게 정리된 부분이 아니므로 이러한 의견이 있다 정도로 참고만 하시기 바랍니다.
주임법 제4조 제1항 단서에서는 ‘임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’라고 정하고 있습니다. 이는 굉장히 강력한 권리입니다. 그런데 임차인이 이 주장을 언제까지 할 수 있는지에 대해서는 분명하게 나타나 있지 않습니다.
한편, 법원은 기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차라 하더라도 주임법상 ‘묵시적 갱신’ 규정은 적용되는 것으로 보고 있는 것 같습니다. 그렇다면 해당 규정의 전 부분이 적용되는 것이지, 일부분만 적용된다고 볼 수는 없을 것입니다.
주임법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
그렇다면 임차인이 ‘계약 기간 선택권’을 행사하는 데에는 시적 한계가 있어 보입니다. 제한 없이 주장할 수는 없다는 이야기입니다.
먼저 임차인이 해당 주택에서 2년을 초과하여 임차한 이후에도 ‘계약 기간 선택권’을 행사할 수 있다고 보기는 어려울 것입니다. 이렇게 보지 않을 경우, 임대차 기간을 한 번 1년으로 정하기만 하면 임차인은 언제든지 ‘계약 기간 선택’을 하여 계약을 종료시킬 수 있다는 점에서(1년으로 정한 임대차 기간은 이미 만료되었을 것이므로), 민법과 주임법상의 계약 해지 관련 규정을 모두 무력화시키며 임대인에게 지나치게 불리합니다.
한편, 2년 미만 기간의 임대차라 하여 주임법상 ‘묵시적 갱신’ 규정의 적용을 완전히 배제하는 것은 아닐 뿐만 아니라 ‘묵시적 갱신’ 규정은 임대인을 위한 것이기도 하므로, 주임법 제6조 제1항 후문의 “임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”는 부분에는 임차인 역시 구속될 것이라 보입니다.
따라서 ‘계약 기간 선택권’은 늦어도 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지는 행사되어야 효력이 있을 것으로 생각됩니다. ‘1년 임대차’의 경우, 계약기간은 주임법에 의해 2년으로 의제되어 있으므로 늦어도 2년이 경과하기 1개월 전에는 행사하여야 한다는 것입니다. 물론 이런 법리가 판례 등으로 정리되어 있는 것은 아니라는 점은 앞서 말씀드린 바 있습니다.
3. 1년 단위 자동 갱신 특약
‘1년 임대차’ 계약을 체결하면서 특약을 넣는 경우가 있습니다. 예를 들어 ‘계약 종료일 한 달 전에 해지 통보를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 1년 더 연장되는 것으로 본다’는 특약입니다. 이러한 특약이 있을 경우 어떻게 되는지가 문제 될 수 있습니다. 그런데 앞서 말한 것과 같이, 위 특약이 있든 없든 간에 ‘1년 임대차’의 임대차기간은 원칙적으로 2년입니다. 임차인만이 ‘계약 기간 선택권’을 행사하여 임대차 계약에서 빠져나올 수 있습니다.
위 특약의 내용은 법령에서 정하고 있는 ‘묵시적 갱신’의 내용과 유사합니다. 따라서 위 특약의 목적은 기존의 임대차 기간 1년이 경과한 이후에는 임차인에게 (갱신된)임대차 기간 1년을 강제하고, 주임법상 계약 해지 규정을 적용시키는 ‘(유사)묵시적 갱신’이 된 것으로 취급하기 위함으로 보입니다. 그렇다면 위 특약은 실질적으로 임차인의 ‘계약 기간 선택권’ 행사를 막는 취지인 것입니다.
임차인이 주임법상의 ‘계약 기간 선택권’을 행사할 경우에는 다음과 같은 절차를 거치게 됩니다.
1년 이상 거주 -> 임차인의 ‘계약 기간 선택권’ 행사 -> 계약 종료.
위 특약이 유효하다면, 임차인은 계약 해지를 위해 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다. 임차인이 ‘계약 기간 선택권’을 행사하지 못하여 불리해진다는 것을 알 수 있습니다.
1년 이상 거주 -> (유사)묵시적 갱신 -> 임차인의 ‘해지’ 통지 -> 임대인이 통지 받은 후 3개월 후 해지의 효력이 발생하여 계약 종료.
그러나 주임법은 ‘강행규정’입니다. 주임법을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다는 것입니다. 반대로, 주임법을 위반한 약정이라도 임차인에게 유리한 것은 효력이 있습니다.
주임법
제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
결국, 위에서 예를 든 특약은 특별한 사정이 없다면 강행규정에 반하는 것으로서 무효로 해석될 가능성이 커 보입니다.
4. ‘1년 임대차’ 기간 경과 시 주임법상 계약의 갱신, 계약 해지 규정 적용 여부
주임법에서는 ‘묵시적 갱신’의 경우 계약 해지 규정을 따로 두고 있습니다.
주임법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
다른 글과 다소 중복되는 부분이 있습니다. ‘1년 임대차’의 임대차 기간이 경과하였다 하더라도 곧바로 묵시적 갱신이 되는 것은 아닙니다. 1년 임대차의 임대차 기간은 이미 2년으로 변경되었다는 것을 떠올려 보시기 바랍니다.
따라서, ‘1년 임대차’를 체결한 후 1년이 경과하였더라도, 임차인은 ‘계약 기간 선택권’을 행사하여(행사 시기에 약간의 제한이 있을 것으로 보인다는 점에 대해서는 앞서 생각을 밝힌 바 있습니다) ‘1년’의 임대차기간이 만료되었음을 주장, 임대차 계약을 종료시킬 수 있습니다. 이미 선택된 기간인 1년이 경과하였기 때문에 계약이 자연스럽게 종료된 것이지, ‘계약 기간 선택권’ 행사 후 몇 개월이 지나야 종료되는 것이 아닙니다. 이처럼 ‘계약 기간 선택권’은 ‘해지’와는 다른 것입니다.
한편, ‘임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다’는 주임법 제6조의2 제2항의 규정은 임대차가 ‘묵시적 갱신’ 상태일 때에만 적용됩니다. 그러나 ‘1년 임대차’를 체결하고 1년이 경과하였다 하더라도 곧바로 묵시적 갱신이 된 것은 아니라는 점 앞서 말씀 드렸습니다. 따라서 주임법 제6조의 2가 적용될 여지도 없습니다.
5. 보론
주택임대차보호법의 해석에 있어 임대인이나 임차인이 참고할 만한 자료가 좀 부족하다는 생각이 듭니다. 원론적인 이야기를 다루는 사이트는 많지만 실사례에 곧바로 적용해보기 어렵다는 것도 문제입니다. 정부 차원에서 임대차 계약의 실태를 조사하고 상세한 지침을 만들어 공개했으면 하는 바람입니다.
변호사 마정권 법률사무소 
여러 글을 찾아보았지만 이렇게 잘 정리된건 처음입니다.
고민하던 와중에 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.
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감사합니다. 좋은 일 가득하시기를 기원합니다.
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안녕하세요, 변호사님. 1년 월세 계약을 진행한 임대인입니다.
계약기간이었던 1년은 이미 지났고, 서로 아무말없이 5개월 이상을 거주하며 임대료를 받았었습니다. 갑자기 임차인이 2~3일전 퇴실을 이야기하며 보증금 반환을 요청하였는데, 시국이 시국인지라 무탈히 넘어가려하였으나, 임차인의 무례한 언행에 묵시적 갱신과 통보로부터 3개월 뒤의 계약 해지를 이야기하였습니다.
변호사님의 주택임대차 1년의 글을 2가지 모두 읽어보았으나,
‘주임법 제6조 제1항 후문의 “임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.”는 부분에는 임차인 역시 구속될 것이라 보입니다.’ 이러한 부분으로 인하여
저희는 요구 할수 있는 것이 아닌가 여겨지게 되어 다시한번 여쭤봅니다…
저 같은 경우에는 이미 임차인이 계약 기간인 1년이 지난 시점에서 퇴실을 통보한 것이기에,
2~3일 전의 임차인의 통보라고 하여도 바로 계약 종료라고 봐야하는걸까요?
해석에 여지에 따라 정말 말이 달라지는 법인 것 같습니다…
제가 빠트린 부분이 있어 응답으로 댓글을 달았더니 글이 삭제되었나봅니다.
다시 적었습니다.
변호사님의 답변을 기다리겠습니다. 감사합니다
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안녕하세요.
블로그 댓글은 제가 승인해야 보이도록 설정되어 있습니다. 무분별한 스팸이나 공격을 막기 위함입니다.
해당 사안과 관련하여 메일로 답을 드렸습니다. 감사합니다.
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저는 일년계약으로 살고 있는 월세임차인입니다.작년12월 일년계약이 끝났고 임대인이 말씀이 없어 묵시적갱신으로생각하고 계속 살고 있는데 부동산에서 재계약을 하자고 연락왔습니다. 저는 타지역으로 올10월에 이사해야합니다. 임대인 말씀대로 1년 재계약한다면 보증금 두달분을 더내야하는 상황인데요. 어떻게해야할까요? (일년계약자는 묵시적갱신에 해당되지 않는다고 하셨는데 그렇다면 추가로 일년을 더살아야 하는건지요.그렇다면 대부분 일년 계약하는 임차인을보호 하는 점이 부족하다는 생각이듭니다 )
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안녕하세요. 사실 임대차 계약에 따르는 많은 분쟁이 법리를 떠나 당사자 간의 합의로 해결되곤 합니다. 따라서 현 시점에서 어떻게 해야 하는 것인지를 직접적으로 조언 해드리기는 곤란한 부분이 있습니다.
다만, 일반적인 법리를 살펴보면 다음과 같습니다. 임대인과 임차인이 상호 합의 하에 1년 단위의 임대차 계약을 체결(‘특약’)하였다 하더라도 그 기간은 주택임대차보호법에 의하여 2년으로 강제됩니다. 이는 임대인에게나 임차인에게나 모두 마찬가지입니다. 따라서, 특약으로 정한 1년이 경과하였다 하더라도 그것은 2년으로 정해진 임대차 기간 중 약 절반이 지난 것에 불과하여 묵시적 갱신이 고려될 여지가 없는 것입니다. 다만, 임차인에게는 위 ‘특약’이 유효함을 주장하여 해당 임대차 계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 권리 하나가 더 부여되어 있으며, 임대인에게는 위와 같은 권리가 없습니다. 쉽게 이야기하면, 1년 단위의 임대차 계약이 유효함을 주장할 수 있는 것은 임차인 뿐입니다. 관련 글을 좀 더 살펴보시면 도움이 되실 것 같습니다.
감사합니다.
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안녕하세요
1년계약을하여 월세를 사용하고 있는 임차인입니다
만기는 21.06.17이며., 사정상 제가 계약해지통보를 21.05.20일 하였습니다
임대인쪽에서는 한달이전 통보를 안 하였다며 묵시적갱신이 되었다고 합니다
새로운 세입자를 구하더라도 , 계약해지에 해당된다며 복비부담을 요구하고 있고,
세입자를 못구하게되면 3달치 월세를 부담하라고 합니다
변호사님 글에 의하면 상황이 묵시적 갱신으로 보여지지는 않는데요
저희쪽에서 계약기간 선택권을 행사하여 문제없이 계약을 종료할수 있는건가요?
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안녕하세요.
댓글 승인이 늦어 죄송합니다. 한편으로 댓글 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다.
현 상황이 묵시적 갱신이 된 것인지 아닌지에 대해서는 충분히 이해하고 계시리라 봅니다. 다만, 권리를 실제 행사함에 있어 구체적으로 어떤 식의 제약이 붙게 될 것인지에 대해서는 불분명한 부분이 있습니다. 이러한 권리를 확인 받기 위하여 소를 제기할 실익이 그다지 많지는 않다는 점에서, 판례를 찾아 보기도 어렵다는 문제가 있습니다.
좀 더 부연하면, 법적 분쟁이 발생했을 때 법령에 관한 해석 권한은 법원에 있습니다. 따라서, 어떤 권리의 행사 방법에 구체적인 제약이 명시되어 있지 않다 하더라도, 법원은 유추해석 등을 통해 판단을 달리 내릴 수 있는 것입니다. 물론 그렇다 하더라도 권리의 유무 자체까지 달라질 것은 아니라 보입니다.
감사합니다.
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안녕하세요 오피스텔에 1년 짜리 월세 계약을 하고 살고 있는 임차인입니다.
– 계약기간 : 2000.00.00.~2000.00.00. (1년)
– 차임 연체한바 없으며, 임대목적물도 원상 그대로 깨끗하게 사용중
– 임대인이 임대차 종료 2개월 이내의 현시점(21.12.1)까지 임대차종료나 조건변경을 통보한 바 없음
저는 공공임대 아파트에 들어갈 수 있게 되었는데 입주시점이 2000.00.월 이후 라고 합니다.
저는 그래서 2000.00.00 까지 4개월 정도 지금 오피스텔에서 더 살고 싶은 생각입니다.
제 생각에는 주임법 4조에 따라 임대차 기간 2년 보장을 주장하기 보다는 주임법 제6조에 따른 묵시갱신을 주장한 후 제6조의2에 따라 2000.00.00. 3개월 뒤 계약을 종료하겠다는 의사를 밝히는 것이 좋을 것 같다 생각중입니다.
1) 이번주 중으로 임대인에게 2000.00.00.까지 살고 싶다는 의사표현을 한 후 연장을 해주지 못하겠다거나 차임 인상을 요구하면 묵시갱신이 됬음을 주장해볼까 하는데 임대차 계약종료가 2개월 이내로 남은 지금 시점에 묵시갱신을 주장하여도 유효한지 문의 드립니다.
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안녕하세요.
댓글로 상담은 어렵다는 점 양해 부탁 드립니다.
질의하신 사안의 경우 묵시적 갱신이 가능한 상황인지, 기존에 작성해둔 관련 글을 조금 더 살펴봐 주시면 감사하겠습니다.
법령에 의하여 깔끔하게 사안을 해결하고 싶으신 마음은 알겠으나, 원하시는 방향으로 계약을 종료하기 위해서는 당사자 쌍방이 어느 정도 양보하여야 할 상황이 아닌가 생각됩니다. 강행 규정에 반하지 않는 경우, 계약의 내용을 수정하는 합의는 기존의 계약에 우선합니다. 한편, 임차인이 나름의 법률 해석을 거쳐 임대인에게 특정 주장을 하고, 임대인이 그 주장에 설득되어 해결안이 마련된다면 그 자체로는 큰 문제가 없습니다. 그 법률 해석이 법원에서 받아 들여질 만한 것인지 아닌지는 소송에 의하여 해결하려는 것이 아닌 이상 별개의 문제입니다.
감사합니다.
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어디에서도 1년 임대차에 대해 자세히 다룬 곳이 없어 답답했는데, 상세한 설명 감사합니다.
저는 2000년 0월 0일에 1년 임대차를 체결한 임차인입니다.
타지역 발령으로 인해 2021년 00월 0일에 임대인에게 2021년 00월까지 거주할 의사를 밝혔는데, 임대인 측에서 갑자기 위의 ‘1년 임대차의 계약기간은 2년이다.’라는 부분 및 특약의 1년단위 자동 갱신을 근거로 계약해지를 거부하고 있습니다. 저는 원만한 해결을 위해 통보시점으로부터 3개월 뒤인 2022년 00월 00일까지만 계약이 가능함을 요구했는데, 변호사님의 글대로면 주임법 10조에 의거해 이 또한 무효라고 보시는지요?
글이 너무 두서 없는 것 같아 죄송합니다. 그래도 확인해보시고 답변 주시면 감사하겠습니다.
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안녕하세요.
댓글로 상담이 어렵다는 점 양해 부탁드립니다. 따라서 아래 안내는 참고만 하시기 바랍니다.
주택임대차보호법은 ‘임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’라고 정하고 있습니다. 이것은 원칙입니다. 따라서, 1년 단위의 임대차 계약을 체결하였을 때, ‘2년’이라는 주임법상의 임대 기간에 반드시 기속되는 것은 임대인 뿐이라고 보아야 합니다.
기존 임대차 계약의 ‘1년 단위 자동 갱신 특약’ 부분의 유무효에 관하여는 섣불리 답을 드릴 만한 상황이 아니라 보입니다. 다만, 임대인 입장에서 생각해볼 때 기존 임대차 계약 자체가 이미 주임법에 의하여 2년 단위의 계약이 되어 있다는 점, 위 특약에 의하였을 때 임대인이 입을 특별한 불이익은 찾아보기 어렵다는 점을 먼저 확인해 둘 수 있습니다. 반대로 임차인 입장에서는, 임대차 기간인 1년이 막 경과하였을 때 특약을 통해 임차인이 얻을 수 있는 이익은 주임법에서 보장하는 기간인 2년 동안 임차할 수 있는 것 뿐이어서 그다지 이익이라 보기는 어렵다는 점, 반면에 주임법이 임차인에게 보장하고 있는 ‘1년 단위로 체결한 계약’을 선택할 권리는 박탈되는 불이익이 있다는 점을 생각해보았을 때, 어떤 부분에서 해당 특약의 유무효를 판단-주장해볼 수 있을 것인지는 대략 가늠해보실 수 있을 것입니다.
감사합니다.
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글 잘 읽어보았습니다만 용어가 어려워 이해가 어려운 부분이있어 댓글로 문의드립니다
1년 계약 후 2년째 살고있는 세입자인데 2년하고도 몇일이 더 지난시점에서 집주측에서 전세로 전환 요청을 주셨고 이에 응하지않자 집을 전세로 놓을것이라며 나가줄 것을 요구하셨습니다
기간은 1달정도 드릴 수 있다 하셨는데 이럴경우 제 입장에서 묵시적갱신을 주장할 수 있는지 궁금합니다
만약 묵시적갱신 주장이 불가능할 경우 이사기간3개월과 복비,이사비용 청구가 가능한지도 알고싶습니다
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안녕하세요.
임대차 계약 후 2년이 경과하도록 양 당사자 사이에 어떠한 갱신거절 통지 등이 없었다고 한다면 현 시점에서는 이미 묵시적으로 갱신이 된 상태로 보이며, 임대차 조건은 종전의 계약과 동일하고, 존속기간은 2년이라 보아야 합니다.
임대차와 관련하여 “3개월”이란 기간이 널리 알려져 있습니다. 그런데 이는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 세입자가 집주인에게 임대차 계약해지 통지를 하였을 때 해지의 효력이 발생하는 기간으로서 정해진 것이지, 집주인이 세입자에게 통지하였을 때에 해당되는 것은 아닙니다. 다음 규정을 참고하시기 바랍니다.
기타 이사기간 3개월, 복비나 이사비의 경우 통상 합의에 의하여 정하는 것으로서 법령에서 정하고 있다고 볼 수는 없습니다.
감사합니다.
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안녕하세요 문의를 남겼는데 댓글목록에 보이지 않는데 제가 문의를 제대로 못한건지 아니면 댓글목록에 뜨지않는지 모르겠습니다
확인 가능할까요?
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제 블로그에서는 댓글을 승인제로 운영하고 있어 제가 직접 승인하기 전에는 보이지 않습니다.
감사합니다.
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지금 살고있는 곳이 주거용 오피스텔입니다
2000년 0월 00일 1년 계약으로 전입신고해서 들어왔고, 9월 말에 집주인이 바뀌었습니다
이 오피스텔 위층에 살고있는 현재집주인이 요양원 사무실(업무용)로 쓴다 하여 이번 계약까지만 하고 나가줬음 좋겠다 하는데
스트레스 받는것도, 얼굴 붉히기도 싫어서 작년 말부터 부동산 4-5군데 문의 돌리고 청년주택까지 연락해보면서 방을 구하려 했지만 가격이 말도 안되거나 매물이 너무 너무 너무 없었습니다.
올해 3월, 요즘 부동산 상황이 이래서 집이 구해질때까지만 연장을 해줬으면 좋겠다 했는데 집주인은 1달 가량만 연장해주겠다 했습니다.
주변 중개사 지인이나, 부동산 잘아는 친구들에게 물어보니 계약갱신청구권의 문제가 아니라
임대차보호법상 1년 계약은 2년으로 적용이 되기때문에 제가 1년 더 살아도 문제는 없지만
도의상 월세를 올려주거나 이사비를 받고 나가는 정도로 합의를 보는편이 좋을 것 같다 하였습니다
해당 내용 관련해서 새 집주인이 계약한 부동산에 문의해보니 제가 알고 있는 내용이 맞고, 집주인도 계약시 해당 내용 알고 거래했다고 합니다.
그 이후로도 부동산 찾다찾다 없어서 집주인한테 월세를 올려드릴테니 1년 더 살면 안되겠냐 전화를 드렸더니
나는 모르겠고 2달정도가 한계며, 이사비 못주겠고, 부동산이랑 삼자대면하는것도 싫으니 알아서 잘 구해보라고 하십니다
다시 부동산에 전화하니 제가 2년 산다고 하면 어쩔수는 없는게 맞고, 집주인은 그 사실을 알면서 구매했는데 왜 저러는지 난감하다는데 어떻게 해야할까요?
주변 중개사 지인이랑 친구는 2년 살테니 연락하지말라고 하고 연락 끊어버리면 된다는데, 같은 건물에 살고 있기도 하며 사이가 틀어지면 나중에 나갈 때 하나하나 트집 잡아서 보증금에서 깔라하거나, 귀찮게 할거라고 합니다.
사실 저런 수리비의 경우 집을 깔끔히 쓰는 편이고, 복구비용을 드린다 해도 이사비만큼은 안 깨질 것 같은데, 제 입장에서는 그냥 사는게 낫긴 합니다
이런 사항의 경우 어떻게 해야할까요??
미리 감사합니다.
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안녕하세요. 댓글로 구체적 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다.
먼저 법률 상담이라는 것은 통상 당사자가 어떠한 선택지를 선택하였을 때 발생할 것으로 보이는 법률적 위험을 분석하여 이득과 위험을 형량해 볼 수 있도록 도와 드리는 것이라 볼 수 있습니다. 귀하께서는 이미 위와 같은 의미의 법률 상담은 받으신 것으로 보이며, 하나의 선택지를 선택하였을 때 발생할 위험에 대해서도 충분히 인식을 하고 계신 것으로 보입니다. 그러나 어떤 선택을 하는 것이 바람직할 것 인지는 당사자가 아닌 이상 쉽게 판단할 수 없는 영역입니다.
다만, 귀하께서 어떠한 선택을 하였는지를 상대방에게 분명하게 밝히는 것은 도움이 될 수 있습니다. 해당 주택에서 2년 거주 하기를 선택하기로 하였다면 그에 따른 내용을 내용증명 우편이나 전자적 메시지 등을 통해 고지하시면 됩니다.
그러나 2년을 거주하겠다는 선택을 분명히 한 이상, 1년으로 정한 임대차계약의 효력을 주장하기 어려워질 수 있다는 점을 고려하시기 바랍니다. 하급심 판결들은 주택임대차보호법 제4조 제1항 후단의 권리가 한 번 행사되거나 포기된 경우 다소 유동적인 지위에 있던 임대차 계약의 기간이 확정되는 것처럼 보는 경향이 있습니다.
감사합니다.
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안녕하세요 변호사님..! 수고 많으십니다.
위 내용이 사실 잘 이해가 안되어서 여쭙니다.
저는 2000 0월0일부터 2000년 0월 0일까지로 1년 월세 계약하였습니다.
그리고 저는 묵시적연장이 당연히 해당되는 것으로 생각하고 집주인에게 나가겠다고 통보하지 않았고 2000 0월쯤 통보하고 0월쯤 나가려고 계획중이였습니다.. 그런데 제가 0월에 꼭 나가야하는데 이 경우에 위에 글이 잘 이해가 안되어서 그런데요.. 0월에 바로 나갈 수 있다는 취지인가요?! 아니면 통보 후 3달이 지나고 나갈 수 있는건가요?! 아니면 1년 계약자동연장된건가요..?
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안녕하세요. 다소 어렵게 느껴지시더라도 다시 한 번 글을 꼼꼼하게 살펴보시길 권해 드립니다. 문의하신 부분은 위 글에 모두 설명되어 있는 것으로 보입니다.
해당 월에 꼭 나가야 한다는 의미는 보증금을 반드시 반환받아야 한다는 의미로 짐작됩니다. 그러나 계약이 법률적으로 온전히 “종료”되었다고 하여 임대인이 보증금을 순순히 반환한다는 보장은 없습니다. 계약이 종료된 이상, 임차인에게는 임차목적물 반환(주택에서의 퇴거) 의무가, 임대인에게는 보증금 반환 의무가 발생할 뿐입니다. 누군가가 위와 같은 의무를 부당하게 이행하지 않았다고 하여 자동으로 해결되는 부분은 없습니다. 각각 인도소송이나 보증금반환 소송을 진행하여야 합니다.
그러나 소송에는 시간과 비용이 들 수밖에 없기 때문에 상호간 특별히 문제가 되지 않는다면 합의하여 문제를 처리하게 되는 경우가 상당합니다. ‘3달’과 관련된 “일종의 관행”도 마찬가지입니다. 관행이 법률적으로 그릇된 것이라 하더라도 상호간에 해당 관행을 따르기로 정하였다면 그에 따르는 것이 사실상 더 이득이 되는 경우도 있습니다.
감사합니다.
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안녕하세요 변호사님, 상가 임대차 최초 2년 계약 종료후 계약내용 변경이 없어 그냥 넘어가려고 했는데 임대인이 1년 기한의 새로운 임대차 계약서 작성을 요구해 계약을 체결하였습니다. 재계약후 1개월 후인 현시점에 사정이 생겨 임대차를 유지하기 어려워 묵시적갱신같은 3개월후 퇴실요구를 하고싶은데 가능할까요?
1. 최초 2년 계약 종료후 계약내용 변경없이 임대차 1년의 기한의 연장계약 체결함
2. 재계약후 1개월후 임차인의 사정으로 묵시적갱신과 동일한 3개월후 임대차기간 종료를 하고 싶을때 가능한가 입니다.
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안녕하세요.
댓글로 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다.
그러나 통상적으로, 계약서까지 새로 작성하여 서명 날인 하였는데, 이것이 단지 형식에 불과하여 계약의 실질은 여전히 묵시적 갱신 상태임을 주장 입증하기는 상당히 곤란할 것으로 보입니다. 물론 재계약이 임대인에게 반드시 유리하지 만은 않기 때문에 구체적인 상황에 따라 다를 수는 있겠습니다만, 일반적으로는 계약의 합의 해지로 사안을 풀어야 하지 않나 생각됩니다.
참고만 하시기 바랍니다.
감사합니다.
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안녕하세요? 변호사님 작성하신 본문 잘 읽어보았습니다. 여러가지 글을 봐도 이렇게 잘 정리된 글은 찾기 힘드네요. 임대인의 주장이 틀린 것은 알겠으나 정독을 하여도 블로그, 영상마다 말이 다 달라서 여쭙니다. 감사합니다.
*사실관계
2000년0월 0일~2000년 0월 0일까지 1년 원룸 계약하였으나 사정이 생겨 2000년 0월 계약해지 의사를 전했습니다.
계약서 상 특약사항에 중도해지 시 임차인이 승계비를 지급한다 라는 규정이 있습니다.
기존 임대차 물건지에서는 일주일내로 퇴거예정입니다.
임대인의 주장: 당초 1년의 계약기간이 지났으니 묵시적 갱신이 된 것이고 임차인의 귀책으로 중도해지되는거니 승계비는 임차인 부담일뿐더러, 새로운 임차인 전까지 발생하는 월차임까지도 부담해야한다.
임차인의 주장: 임대인이 주장하는 묵시적 갱신은 주임법상 임대차계약기간인 2년을 경과한 후에 판단할 사항이지 1년초과 2년 미만인 현 상황에서는 적용 불가하다. 따라서 1년은 지났지만 임대차계약기간 1년을 주장하는 바이며, 퇴거후에는 월차임을 지급할 의무도, 승계할 의무도 없는 것이며 보증금만 반환받으면 된다.
이런 상황에서 제가 궁금한 사항은
1. 계약서상 계약기간이 도과하였는데도 임차인은 1년 계약기간을 주장할 수 있는지?
2. 대법원 판례에서 ‘임차인 스스로 그 약정임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되는’ 에 상기 임차인의 1년 계약기간 주장이 해당되는지?
3. 본문 2.‘계약기간 선택권‘ 행사시기 5단락을 반대로 보면 1년계약 시 1년 초과 2년에서 1개월 전에 해당하는 기간동안애는 임차인 임의로 계약종료를 즉시 할 수 있는지?
4. 만약 동법 제4조 1항의 단서규정을 당초 임대차계약서 상 임대차계약기간을 도과하였을 때는 적용하지 못한다면, 법정 임대차계약인 2년으로 1년~2년 거주할 목적인 임차인에게는 오히려 제6조의 2 2항보다 불리해지는 것인데 이는 이 법의 입법취지와 맞지 않는다고 생각하는데 제가 잘 이해한것이 맞는지?
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안녕하세요. 댓글로는 상담이 어렵다는 점 양해 부탁드립니다.
다만, 위 ‘궁금한 사항’을 살펴보았을 때, 본문 및 유사 사안을 다룬 댓글에서 이미 대부분 답변이 된 부분이라 판단됩니다.
법령의 해석에 관한 최종적 권한은 법원에 있습니다. 따라서 제가 드린 의견은 의견일 뿐이라는 점도 참고하시기 바랍니다.
감사합니다.
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좋은 글 감사드립니다.
위 내용을 잘 이해하면 질문드릴일도 아니겠지만 그러지 못해 질문 올립니다.
1년계약을 하고 갱신시점에 임료증액을 요구했다가 2년자동변경으로 거절당한 상황의 임대인입니다.
질문1. 현 상황에서 기왕의 1년계약은 2년계약으로 자동변경된것이니 기존계약서를 파기하고 새로이 계약서를 작성할 필요가 없는 것으로 보이는데 맞는 생각인가요?
질문2. 1년계약은 임차인입장에서 추가1년연장이 가능하고 1년후에도 언제든지 계약의 종료를 요구할 수 있으므로 임대인입장에선 결과적으로 1년계약이 불가능하니 2년계약을 하여 2년이라도 계약기간을 유지하는 편이 더 낫다고 볼 수 있나요?
수고하십시오.
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안녕하세요. 댓글로 상담이 어렵다는 점 양해 부탁드립니다.
주택임대차보호법에 따라 임대인은 임차인에게 최소 2년의 임대차 기간을 보장하도록 강제 되어 있습니다. 이는 1년 단위 임대차 계약을 체결하고 계약서를 작성하였다 하더라도 마찬가지이며, 위와 같은 계약 기간을 주장할 수 있는 것은 임차인 뿐입니다. 한편, 계약서의 신규 작성은 신중해야 합니다. 계약의 내용에 관하여 다툼이 발생할 수 있기 때문입니다. 존속 중이던 계약의 내용을 확인하는 것에 불과한 것인지, 새로 작성한 계약서를 기준으로 종전 임대차는 종료하고 새로운 임대차 계약이 체결되었다고 볼 것인지(그렇다면 임대차 기간은 또 다시 2년 단위가 될 것입니다)에 관한 다툼이 발생할 경우, 해당 계약의 진정한 의사는 법원을 거쳐 여러 사정을 밝힌 뒤에야 확인이 된다고 볼 수 있습니다.
임차인이 1년 단위 임대차의 갱신을 주장할 수 있겠는지에 관해서는 제 생각을 밝혀둔 부분이 있으므로 참고하시기 바라며, 계약 기간의 유지와 관련된 실익에 관하여는 제가 답을 드릴 수 있을 만한 주제가 아닌 것으로 생각됩니다.
참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.
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