변호사 마정권 법률사무소

최근 ‘임대차 3법’의 일환으로 “주택임대차보호법”이 개정되었습니다. 이 부분에 대한 문의가 올 수도 있겠다 생각은 했는데, 실제 문의가 들어온 김에 스스로 정리도 해볼 겸 간단하게 포스팅해두려 합니다.

먼저 중요한 것은 임차인의 ‘계약갱신 요구권’입니다. 해당 규정이 상당히 긴데, 기존 “상가건물임대차보호법”의 규정 상당 부분을 그대로 가져왔습니다.

주택임대차보호법<법률 제17470호, 2020. 7. 31.>
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]

먼저 임차인의 ‘계약갱신요구권’이 언제 행사되겠는지부터 생각해볼 필요가 있습니다. 임대인과 임차인 모두 현 임대차 계약의 갱신을 원하여 특별한 조치를 하지 않았다고 한다면, 이는 임대차보호법 제6조 제1항에 따라 묵시적 갱신이 될 것이므로 ‘계약갱신요구권’의 행사를 미리 생각할 필요는 없을 것입니다.

따라서 ‘계약갱신요구권’은 임대인이 계약갱신을 거절한 이후의 문제가 될 것입니다. 위 규정에 따르면 주택임대차보호법 제6조 제1항에 정해진 대로 임대인이 갱신을 거절하였다 하더라도, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 ‘6개월 전부터 1개월 전’까지(2020. 12. 10. 이후 체결되거나 갱신된 계약은 ‘6개월 전부터 2개월 전’) “1회에 한하여” 갱신요구권을 행사할 수 있다는 것입니다. 한편, 상가건물임대차의 경우 계약갱신요구권을 수차례 행사할 수 있는 대신 10년의 기간 제한이 있습니다.

상가건물임대차보호법<법률 제16912호, 2020. 2. 4.>
제10조(계약갱신 요구 등)
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

그러나 주택임대차의 경우 이러한 기간의 제한이 없습니다. 임차인이 이미 10년 이상 임대차 계약을 갱신하며 살아오던 중 임대인이 갱신을 거절한다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권을 활용하여 임대차 기간 2년을 더 보장받을 수 있다는 것입니다. 상가건물임대차보호법에서처럼 기간 제한을 두었다면 좀 더 낫지 않았을까 생각은 듭니다. 어찌 되었든 현행법에 따르면, 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에서 정하고 있는 9가지 갱신 거절 이유가 있는 경우가 아닌 이상 임차인의 계약갱신 요구에 응해야 합니다.

그리고 주택임대차보호법은 위 9가지 갱신 거절 이유 중 제8호, ‘임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우‘에 대해서는 좀 더 규제하고 있습니다. ‘허위’ 행사를 막겠다는 것입니다. 즉, 갱신 거절을 하지 않았다면 갱신되었을 기간 내에 제3자에 임대한 경우 종전 임차인에게 손해배상을 하여야 하며, 그것은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항의 내용에 따라 정해집니다.

쉽게 말하면 집주인이 본인 소유의 주택에서 직접 살겠다는 이유로 세입자를 내보냈을 경우, 종전 임대차 계약이 종료된 후 2년 동안 실거주하지 않고 다른 임차인을 구했다면, 종전 세입자에게 손해배상을 하여야 한다는 것입니다. 손해배상액은 대략 3개월 분의 환산월차임(월차임액 + 보증금의 월차임 환산액) 정도로 예상하시면 되겠습니다.

다음으로 중요한 것은 부칙입니다. 개정된 법 시행 전 존속하고 있던 임대차 계약의 경우에도 적용될 것인지를 정하고 있기 때문입니다.

부 칙 <법률 제17470호, 2020. 7. 31.>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항ㆍ제4항, 제14조제1항, 제16조제1항ㆍ제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.
② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

공포한 날부터 시행하므로 2020. 7. 31.부터 시행됨을 알 수 있습니다(부칙 제1조의 내용 중 “다만”이하 규정은 주택임대차위원회 등에 대한 것이므로 이 글에서는 다루지 않겠습니다). 부칙 제2조에서는 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하도록 하고 있습니다. 따라서 이 글을 작성하고 있는 시점에서는 거의 대부분의 주택 임차인들이 ‘계약갱신요구권’을 가지게 된 상황입니다. 다만, 현 시점에서 계약갱신요구권은 임대차 계약 종료 ‘1개월 전’에는 행사되어야 하는 것이므로 경우에 따라서는 해당사항이 없을 수도 있습니다.

한편, 부칙 제2조 제2항을 살펴보면 2020. 7. 31. 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차 계약을 체결한 경우는 적용하지 않도록 하고 있으나, 임대인의 갱신 거절만으로는 부족하고 실제로 새로운 임차인을 구했을 경우에만 종전 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하지 않겠다는 것이므로 상당히 제한적입니다.

그 외에 중요하다 보이는 것은 ‘차임 등의 증감청구권(제7조)’ 정도가 있겠습니다. 특별히 문제될 부분은 없어 보이므로 읽어보시면 될 것 같고, 임대료 상한에 제한(5%)이 생겼다는 정도만 기억하고 계시면 될 것 같습니다.

주택임대차보호법<법률 제17470호, 2020. 7. 31.>
제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
[전문개정 2008. 3. 21.]

한편,  2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약의 경우 계약의 갱신 거절 기한이 “6개월 전부터 1개월 전”에서 “6개월 전부터 2개월 전”으로 변경된다는 점도 주의하셔야 할 것입니다.

주택임대차보호법<법률 제17363호, 2020. 6. 9.>(2020. 12. 10.시행)
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

마지막으로 ‘전월세 신고제’는 “부동산 거래신고 등에 관한 법률”에서 정하고 있으며 통과된 의안 내용 중 일부는 다음과 같습니다. 아직 세부사항이 정해진 것으로 보이지는 않으므로 관심 있는 분만 읽어보시면 되겠습니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부개정법률안(박상혁의원 대표발의)
(의안번호 2101538)

제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)
① 임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 신고하여야 한다.
② 제1항에 따른 주택 임대차 계약의 신고는 임차가구 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 적용한다.
③ 제1항에도 불구하고 임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
④ 신고관청은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 사무에 대한 해당 권한의 일부를 그 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장만 해당한다)ㆍ읍ㆍ면ㆍ동장 또는 출장소장에게 위임할 수 있다.
⑤ 제1항 또는 제3항에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

제6조의3(주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고)
① 임대차계약당사자는 제6조의2에 따라 신고한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.
② 제1항에도 불구하고 임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
③ 제1항에 따른 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

법무부·국토교통부의 보도자료에 따르면 임대인 및 임차인에 대한 홍보·교육을 진행할 예정이라 되어 있는데, 서둘러야 하지 않을까 생각됩니다. 그나저나 포스팅의 편의상 법률의 공포번호나 시행일을 표기하지 않아왔는데 곤란한 부분이 생기고 있어 고민이 되는군요.