임차인(세입자)의 중개수수료 부담

주택임대차와 관련하여 자주 들어오는 질문이 바로 “중개수수료(이른바 ‘복비’)” 부담에 관한 것입니다. 중개수수료는 “중개의뢰인”으로부터 지급받도록 되어 있습니다.

공인중개사법
제32조(중개보수 등)
①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>

공인중개사법 시행규칙
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매ㆍ교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다. <개정 2014. 7. 29.>

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예금 압류와 압류금지채권의 범위변경신청

민사집행법에서는 다음과 같이 ‘압류금지채권’을 정해두고 있습니다. 말 그대로 압류할 수 없는 채권입니다. 민사집행법 뿐만 아니라 기타 법령에서도 압류금지채권을 다양하게 정해두고 있습니다. 그러나 압류금지채권이었던 것이 채무자의 은행 계좌에 이체된 후 압류되었을 때에는 더 이상 압류금지의 효력이 미치지 않아 출금이 불가능해지므로 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 통상 예금 압류로 곤란해지는 사람은 채무자이므로, 이 글은 채무자 기준으로 작성하기로 하겠습니다. 계속 읽기

검경 수사권 조정에 관한 생각

검찰 개혁의 일환 중 하나라는 검경 수사권 조정에 대해 이런저런 의견이 많다. 몇 달 전에는 “검경 수사권 조정에 관한 심포지엄”이 열리기도 했는데, 자료를 읽어보고 든 생각을 뒤늦게나마 간략하게 메모해두려고 한다.

국회 수사권조정 신속처리법안(의안번호 20030)을 살펴보면, 목적은 다음과 같다.

본 「형사소송법 일부개정법률안」은 이와 같은 「검・경 수사권 조정 합의문」의 문언과 취지를 반영함으로써, 검찰과 경찰로 하여금 국민의 안전과 인권 수호를 위하여 협력하게 하고 수사권이 국민을 위해 민주적이고 효율적으로 행사되도록 함으로써 국민의 신뢰를 회복할 수 있도록 하려는 것임.

주 내용은 대략 다음과 같다.

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공용부분과 전유부분의 구별

아파트 등의 집합건물 상 공용부분(‘공유부분’이라 혼용하는 경우가 있으나 정확한 용어는 아닙니다)과 전유부분을 구별해야 할 경우가 생깁니다. 일단 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률” 중 관련 있는 부분을 살펴보면 다음과 같습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
(중략)
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

제3조(공용부분)
① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

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주택임대차의 대항력과 경매

“주택임대차보호법”은 임차인에게 상당히 강력한 권리를 부여하고 있습니다. 그중 널리 알려져 있는 것이 임차인의 ‘대항력’입니다. 채권은 물권과 달리 ‘특정인’에 대한 권리입니다. 따라서 상대방이 임대차 계약의 당사자가 아니라면, 임대차 계약의 내용으로 대항할 수 없는 것이 원칙입니다. 예를 들어, 임대인이 임대차의 목적물인 주택을 제3자에게 매도하였을 때, 대항력 없는 임차인이라면 제3자의 뜻에 따라 주택에서 퇴거하여야 합니다. 임대차 계약은 임대인과 임차인 사이에 체결한 것이지 제3자와 임차인 사이에 체결한 것이 아니기 때문입니다. “매매는 임대차를 깨뜨린다”라는 유명한 법언이 바로 이를 뜻하는 것입니다. 이런 경우 임차인에게는 예상하지 못한 손해가 발생하게 되므로, 주택임대차보호법은 일정한 조건을 갖춘 임차인에게 ‘대항력’을 부여하여 기존 임대차 계약의 내용으로 제3자에게 대항할 수 있도록 만들었습니다. 계속 읽기

불기소처분에 대한 불복

최근 기사 하나를 읽었다.

https://www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?serial=154429

헌법재판소에 한 해 2천여 건의 헌법소원사건이 접수되고 있다고 한다. 그 중 14~28% 정도를 차지하는 것이 검사의 불기소처분에 대한 헌법소원사건이다. 현행 제도에 의하면 검찰항고와 재정신청은 고소인 또는 제한된 범위 내에서 고발인만이 할 수 있다. 결국 ‘고소하지 않은 범죄피해자’의 경우 항고, 재정신청을 거치지 못하고 곧바로 최종적인 절차인 헌법소원에 의해 검사의 불기소처분을 다투는 수밖에 없다.

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단체의 징계권과 ‘무죄추정원칙’

무죄추정원칙은 형사법의 대원칙이다. 헌법재판소는 무죄추정원칙에 관해 다음과 같이 설시하고 있다.

“우리 헌법 제27조 제4항은 “형사피고인은 유죄의 판결이 확정될 때까지는 무죄로 추정된다.”고 하여 무죄추정의 원칙을 천명하고 있다. 무죄추정의 원칙이라 함은, 아직 공소제기가 없는 피의자는 물론 공소가 제기된 피고인이라도 유죄의 확정판결이 있기까지는 원칙적으로 죄가 없는 자에 준하여 취급하여야 하고 불이익을 입혀서는 안되며 가사 그 불이익을 입힌다 하여도 필요한 최소한도에 그쳐야 한다는 원칙을 말한다( 헌재 1990. 11. 19. 90헌가48, 판례집 2, 393, 402; 헌재 1997. 5. 9. 96헌가17, 판례집 9-1, 509, 517; 헌재 2009. 6. 25. 2007헌바25, 판례집 21-1하, 784, 798). 여기서 무죄추정의 원칙상 금지되는 ‘불이익’이란 ‘범죄사실의 인정 또는 유죄를 전제로 그에 대하여 법률적·사실적 측면에서 유형·무형의 차별취급을 가하는 유죄인정의 효과로서의 불이익’을 뜻하고, 이는 비단 형사절차 내에서의 불이익뿐만 아니라 기타 일반 법생활 영역에서의 기본권 제한과 같은 경우에도 적용된다( 헌재 2005. 5. 26. 2002헌마699등, 판례집 17-1, 734, 744; 헌재 2006. 5. 25. 2004헌바12, 판례집 18-1하, 58, 68 등 참조).”

헌법재판소 2010. 9. 2. 선고 2010헌마418 전원재판부 [지방자치법제111조제1항제3호위헌확인]

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