“주택임대차보호법”은 임차인에게 상당히 강력한 권리를 부여하고 있습니다. 그중 널리 알려져 있는 것이 임차인의 ‘대항력’입니다. 채권은 물권과 달리 ‘특정인’에 대한 권리입니다. 따라서 상대방이 임대차 계약의 당사자가 아니라면, 임대차 계약의 내용으로 대항할 수 없는 것이 원칙입니다. 예를 들어, 임대인이 임대차의 목적물인 주택을 제3자에게 매도하였을 때, 대항력 없는 임차인이라면 제3자의 뜻에 따라 주택에서 퇴거하여야 합니다. 임대차 계약은 임대인과 임차인 사이에 체결한 것이지 제3자와 임차인 사이에 체결한 것이 아니기 때문입니다. “매매는 임대차를 깨뜨린다”라는 유명한 법언이 바로 이를 뜻하는 것입니다. 이런 경우 임차인에게는 예상하지 못한 손해가 발생하게 되므로, 주택임대차보호법은 일정한 조건을 갖춘 임차인에게 ‘대항력’을 부여하여 기존 임대차 계약의 내용으로 제3자에게 대항할 수 있도록 만들었습니다. 계속 읽기 →

주택임대차의 경우 민법의 특별법인 “주택임대차보호법”이 있으므로, 생각보다 헷갈리는 상황이 많이 발생합니다. 특히 기간을 1년으로 정한 주택임대차의 경우, 묵시적 갱신 규정과 엮여 착오가 생기는 경우가 있어 간단하게 정리해보려고 합니다. 주택임대차보호법에는 다음과 같은 규정이 있습니다. 바로 묵시적 갱신에 관한 규정입니다.

주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

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주택 임대차 계약에서 흔히 문제되는 것은 해당 계약을 어떻게 끝맺을 것인가 인 것 같습니다. 일상생활에서 임대인과 임차인을 혼동하는 경우를 가끔 보는데, 대략 임대인은 집주인, 임차인은 세입자라고 생각하시면 됩니다.

임대차에 관련된 규정은 민법과 주택임대차보호법에 흩어져 있습니다. 하지만 주택임대차보호법은 민법의 특별법이기 때문에 민법에 우선하여 적용됩니다. 현행 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 “계약의 갱신” 규정을 두고 있습니다. 따라서 현재 주택 임대차 계약은 정해둔 기간이 만료한 것만으로는 곧바로 종료되지 않습니다. 무언가가 더 필요하다는 말입니다. 계속 읽기 →