주택임대차의 대항력과 경매

“주택임대차보호법”은 임차인에게 상당히 강력한 권리를 부여하고 있습니다. 그중 널리 알려져 있는 것이 임차인의 ‘대항력’입니다. 채권은 물권과 달리 ‘특정인’에 대한 권리입니다. 따라서 상대방이 임대차 계약의 당사자가 아니라면, 임대차 계약의 내용으로 대항할 수 없는 것이 원칙입니다. 예를 들어, 임대인이 임대차의 목적물인 주택을 제3자에게 매도하였을 때, 대항력 없는 임차인이라면 제3자의 뜻에 따라 주택에서 퇴거하여야 합니다. 임대차 계약은 임대인과 임차인 사이에 체결한 것이지 제3자와 임차인 사이에 체결한 것이 아니기 때문입니다. “매매는 임대차를 깨뜨린다”라는 유명한 법언이 바로 이를 뜻하는 것입니다. 이런 경우 임차인에게는 예상하지 못한 손해가 발생하게 되므로, 주택임대차보호법은 일정한 조건을 갖춘 임차인에게 ‘대항력’을 부여하여 기존 임대차 계약의 내용으로 제3자에게 대항할 수 있도록 만들었습니다.

주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의2(보증금의 회수)
① (생략)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>

즉, 위 예시에서 임차인에게 대항력이 있다면 기존의 임대차계약 기간이 종료되기 전에 주택에서 퇴거하지 않아도 된다는 것입니다. 이러한 대항력은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 발생합니다. 이에 더해 임대차 계약서에 확정일자까지 받았다면 ‘우선변제권’도 발생합니다. 그런데 대항력의 요건을 갖추었다 하더라도, 임차목적물인 주택이 경매에 부쳐진 때에는 반드시 주의해야 합니다.

민사집행법
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

주택임대차보호법
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

경매절차를 거쳐 매각에 이르면 매각부동산 위의 근저당권(보통 ‘저당권’설정은 하지 않기 때문에, 거의 대부분이 근저당권입니다)은 모두 말소됩니다. 따라서 임차인이 등기부(‘을구’를 보시면 됩니다) 상의 최선순위 근저당권보다 먼저 대항력을 갖추고 있었던 것이 아니라면, 경매절차에서의 매수인에게 대항할 수 없습니다. 쉽게 말해, 임차인이 대항력 발생 요건을 갖출 때까지 해당 부동산 등기부에 어떠한 근저당권, 가압류, 압류 등이 없이 깨끗한 상태였을 때에만 경매절차에서의 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대항력이 없는 후순위 임차인은 해당 경매절차에서 보증금 상당액을 배당받고 퇴거하는 수밖에 없습니다.

순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항
1 근저당권설정 2005년 8월 1일 제0001호 2005년 8월 1일 설정계약 채권최고액 금 200,000,000원

채무자 집주인

서울특별시 성동구 000

근저당권자 주식회사00은행

2 주택임차권 2018년 6월 1일 제000002호 2018년 5월 15일 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2018카임00000) 임차보증금 금200,000,000원

범위 건물 2층 중 도면표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내부분 약 60m2(201호)

임대차계약일자 2015년 4월 1일

주민등록일자 2015년 4월 1일

점유개시일자 2015년 4월 1일

확정일자 2015년 4월 1일

임차권자 홍길동

서울특별시 성동구 000

어떤 채권자가 위와 같은 등기가 되어 있는 주택에 강제경매를 신청했다고 가정합니다. 그리고 2010년 5월 1일에 ‘대항력’을 갖추고 같은 날 ‘확정일자’까지 받은 임차인이 있다고 하면, 그 임차인은 배당요구 신청을 하여 ‘홍길동’보다 우선하여 배당을 받아갈 수 있습니다(접수일을 보시기 바랍니다). 그러나 최선순위 근저당권보다는 후순위이기 때문에, 배당절차에서의 우선변제권 행사는 별론으로 하고 경매절차에서의 매수인에게 대항할 수는 없습니다. 예를 달리하여 위 임차인이 2004년에 이미 대항력을 갖추고 있었다고 하면, 그때에는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 주택에서 퇴거하지 않아도 된다는 이야기입니다.

한편, 경매절차가 진행될 경우에는 특정 채권자는 ‘배당요구’를 할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 의해 ‘우선변제권’있는 임차인도 해당됩니다.

민사집행법
제88조(배당요구)
① 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.
② 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.

이때 법원이 배당요구를 한없이 받아주는 것은 아니고, 배당요구 종기라 하여 기한을 정해둡니다. 배당요구 종기는 무척 중요합니다. 배당요구를 하지 않은 상태에서 종기를 도과하였을 경우, 우선변제권 있는 임차인이라 하더라도 해당 경매절차에서 우선변제권을 행사하지 못합니다. 만약 임대인에게 다른 재산이 많다면 크게 상관없을 수 있지만 부동산이 경매에 부쳐질 정도로 재무상태가 안 좋은 임대인이라면 해당 부동산이 임대인의 유일한 재산일 수도 있습니다. 이 경우 자칫 잘못하면 임대차 보증금을 전혀 돌려받지 못한 상태에서 주택에서는 퇴거하여야 할 상황이 발생할 수 있습니다. 설령 임대인에 대해 소를 제기하여 승소하였다 하더라도 집행가능성 없는 판결문만 남을 수 있는 것입니다. 따라서 책임 없는 사유로 배당요구 종기일을 놓쳤을 경우에는 빠른 시일 내에 배당요구 신청과 함께 배당요구종기연기 신청까지 해보아야 합니다.

한편, 경매절차에서 임대차 보증금을 우선변제 받기 위해서는 대항력이 배당요구 종기까지 유지되고 있어야 한다는 점 역시 주의하셔야 합니다. 따라서 주거지를 옮겨야 할 경우에는 임차권등기를 해두시는 것이 좋습니다.

주택임대차보호법
제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. (중략)
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>

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