공용부분과 전유부분의 구별

아파트 등의 집합건물 상 공용부분(‘공유부분’이라 혼용하는 경우가 있으나 정확한 용어는 아닙니다)과 전유부분을 구별해야 할 경우가 생깁니다. 일단 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률” 중 관련 있는 부분을 살펴보면 다음과 같습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
(중략)
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

제3조(공용부분)
① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

이처럼 집합건물의 “규약”으로 공용부분을 정할 수 있기 때문에, 구체적인 사안을 판단함에 있어서는 규약부터 먼저 확인해보는 것이 좋습니다. ‘아파트 관리규약’의 초안으로 자주 활용되는 “서울특별시 공동주택 관리규약준칙”의 기재례를 보면 아래와 같습니다. 여기서 ‘전용부분’은 ‘전유부분’이라 이해하시면 되겠습니다.

서울특별시 공동주택 관리규약준칙 
제5조(전용부분 및 공용부분의 범위)
전용부분은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간으로서 [별표 2]와 같다.
② 공용부분은 제1항의 전용부분을 제외한 다음 각 호의 주택부분․부대시설, 및 복리시설과 그 대지로 하되, 그 범위는 [별표 3]과 같다.
1. 주거공용부분 : 동 건물의 복도․계단․현관, 승강기 등 공동주택의 지상층에 있는 동 건물을 해당 동의 입주자가 공동으로 사용하는 시설
2. 그 밖에 공용부분 : 제1호의 주거공용부분을 제외한 지하층․관리사무소․경비실․경로당․보육시설․주차장․주민공동시설 등 공동주택단지 안의 전체 입주자 등이 공동으로 사용하는 시설

[별표 2] 전용부분의 범위 (제5조제1항 관련)

구분 범위
1. 천장․바닥 및 벽 · 세대내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 벽체.
2. 현관문 및 창(발코니 창 포함) · 문틀, 문짝과 이에 부수된 시건장치 등의 시설.
3. 배관․배선 및 닥트와 그 외의 건물에 부속되는 설비 · 제1호에서 정하는 전용부분에 설치되어 있는 부분. 다만, 2세대 이상이 사용하는 배관, 배선 등은 공용부분으로 한다.
4. 세대별 전기․수도․가스․급탕 및 난방의 배관․배선 ․계량기 등 · 계량기 까지는 공용부분으로 하고, 그 후의 배관 및 배선은 전용부분으로 한다.

[별표 3] 공용부분의 범위 (제5조제2항 관련)

구분 범위
1. 건물부분 · 주요구조부 : 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간․ 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 부분.
2. 부대시설  · 주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소․
· 보안등, 대문, 경비실, 자전거보관소, 조경시설, 옹벽, 축대, 공동주택단지 안의 도로, 안내표지판, 공중전화, 공중화장실, 저수시설, 지하양수시설, 대피시설, 쓰레기수거 및 처리시설, 오수처리시설, 단독정화조, 소방시설, 냉난방공급시설, 급탕공급시설, 공동저탄장, 수해방지시설.
· 전기, 전화, 가스, 급수, 배기, 배수, 환기, 난방, 소화, 배연 및 오물처리의 설비와 굴뚝, 승강기, 피뢰침, 국기 게양대, 텔레비전 공동시청안테나 및 종합유선방송의 구내전용선로설비, 우편물수취함, 지능형 홈네트워크 설비.
· 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 시설.
3. 복리시설  · 어린이 놀이터, 주민운동시설, 경로당, 유치원 및 보육시설(개인에게 분양된 시설은 제외), 주민공동시설, 문고.
· 그 밖에 거주자의 취미활동, 종교생활, 가정의례 및 주민봉사활동에 사용할 수 있는 시설 등.

모든 사례가 그렇다고 보기는 어렵지만, 대체로 전유부분의 하자로 발생한 손해는 해당 전유부분의 점유자가, 공용부분의 하자로 발생한 손해는 공용부분을 관리하는 아파트 입주자대표회의 등이 책임을 지게 됩니다. 따라서 전유부분과 공용부분의 구별이 하나의 쟁점이 되는 것입니다. 다만 손해의 원인이 불분명할 경우, 집합건물법상 추정 규정에 따라 공용부분에서의 하자에 의한 것이라고 보게 될 것입니다.

[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]
제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정)
 

전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

예를 들어 아파트에 설치되어 있는 ‘우수관’의 경우 법원은 어떻게 판단했을까요? 만약 ‘우수관’이 전유부분에 해당한다면 해당 우수관의 하자로 인한 손해는 전유부분을 관리하는 점유자의 책임(민법 제758조 제1항)이 됩니다. 반대로 우수관이 공용부분에 해당한다면 해당 우수관의 하자로 인한 손해는 아파트 입주자대표회의 등이 지게 됩니다. 법원은 일단 공용부분으로 보았고, 해당 아파트의 관리규약이 주 근거가 되었습니다.

“이 사건 우수관은 ○동 옥상에 떨어진 빗물을 지하 배수관으로 배수하기 위한 기능을 수행하므로 원칙적으로 배수와 관련된 부대시설에 해당한다. 물론 ① 각 세대의 전용부분이라고 할 수 있는 발코니 부분을 통과하고, ② 각세대 발코니에서 사용한 물의 배수 용도로도 사용될 수는 있지만, ① 다만 구조적인측면의 필요 등에 의하여 전용부분을 거치는 것일 뿐 각 세대 입주자가 함부로 훼손ㆍ변경할 수 있는 부분이 아니며, ② 본래의 역할은 명백히 옥상 빗물의 배수이고 각 세대에서의 사용은 단지 부가적인 역할에 불과하므로, 이 사건 우수관이 각 세대의 전용부분별로 그 세대의 전용부분에 속한다고 볼 수는 없다. 따라서 이 사건 우수관 부분도 공용부분에 해당한다.”
서울중앙지방법원 2012. 12. 5 선고 2012가단180450 판결 [손해배상(기) ]

발코니에 설치된 난간의 경우 공용부분이라 판단한 사례가 있습니다. 다만, 이를 점유자와 아파트 입주자대표회의의 공동점유라 보아 공동책임을 인정한 것이 다소 특이한 점입니다.

“아래와 같은 관계 법률 및 관리규약의 규정 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 발코니 중 발코니 창까지의 내부는 전유부분에 해당하나, 이 사건 난간은 이 사건 아파트 외벽의 일부로서 공용부분에 해당한다고 할 것이다.
① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호, 제4호에 따르면 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을, 공용부분은 전유부분 외의 건물부분 등을 말하고, 같은 법 제3조 제1항에 따르면 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없는 공용부분이다. 따라서 집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공에 되는 부분으로 공용부분이라고 볼 수 있다(대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 참조).
② 이 사건 아파트의 관리규약(을나 1)은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간을 전용부분으로(제5조 제1항), 전용부분을 제외한 부분을 공용부분으로(제5조 제2항) 규정하고, 현관문 및 창(발코니 창 포함)은 전용부분으로(별표 2), 주요구조부인 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간은 공용부분으로(별표 3) 규정하고 있다. 이에 따르면 발코니 창은 전용부분에, 외벽에 부착된 발코니 난간(을나3의 5~7 사진 참조)은 공용부분에 해당한다고 볼 수 있다.
③ 이 사건 아파트의 구분소유자들 중 일부가 발코니 난간을 개별적으로 비용을 부담하여 교체한 것으로 보이기는 하나(을나3의 1~4), 이러한 사정만으로는 발코니 난간을 공용부분으로 인정하는 데 방해가 되지 않는다.
서울고등법원 2016. 12. 13. 선고 20162030355 판결 [손해배상()]

반대로, 각 세대 내의 난방배관, 화장실 배수관 등은 전용부분인 바닥 등에 설치되어 있는 부분이므로 공용부분이라 보기 어려우리라 생각됩니다.

공용부분과 전유부분의 구별”에 대한 답글 52개

  1. khj 2020-08-10 / 9:27 am

    세대 발코니창 바로앞..난간이 꽂힌 면은 공용부분이 맞는지요~?외벽에
    속하는지..
    그부분 크랙보수는 어디서 해야하는지 여쭤봅니다.

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    • 마정권 2020-08-10 / 12:26 pm

      안녕하세요. 해당 관리규약을 먼저 살펴 보셔야 합니다.

      다만 통상적으로 발코니창과 창틀은 전유부분, 발코니의 난간은 공용부분으로 보고 있으며 해당 규약 역시 크게 다르지는 않을 것입니다. 그리고 어떤 부분에 크랙이 발생한 것인지 알 수는 없으나 난간이 꽂힌 면이라면 건물 외벽의 일부로서 공용부분으로 보아야 할 것으로 생각됩니다.

      위와 같은 답변은 참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.

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  2. ㅇㅈㅇ 2020-09-17 / 5:24 pm

    반대로, 각 세대 내의 난방배관, 화장실 배수관 등은 전용부분인 바닥 등에 설치되어 있는 부분이므로 공용부분이라 보기 어려우리라 생각됩니다.//
    허나, 수도 또는 급탕 배관은 각 세대 계량기 1차측까지는 관리주체의 것으로써,
    설혹, 그 배관이 세대 전용바닥에 매립되었도, 공용부로 판단”됩니다
    선생님의 의견은 어떠하신지요>

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    • 마정권 2020-09-18 / 3:28 pm

      안녕하세요. 먼저 관리규약을 살펴 보셔야 하는 것은 마찬가지입니다.

      전용부분과 공용부분의 해석에 다툼이 생길 때에는 결국 법원에 해석을 맡길 수밖에 없으며, 이 때에는 구체적 사안마다 결과가 달라질 수 있는 것이므로 제가 댓글로 드리는 의견에는 별 의미가 없습니다. 통상적으로 아파트 수도 배관은 공용 급수관에서 세대별 계량기를 거쳐 각 세대로 들어가게 되는데, 질의의 내용은 계량기를 거친 후의 배관도 공용부분이 아닌가 하는 것으로 파악됩니다.

      그러나 전용부분의 바닥에 매립되어 있는 수도 또는 난방 배관의 경우 전용부분으로 해석될 가능성이 큽니다. 특별한 일이 없다면 귀 아파트의 관리규약도 표준규약과 동일하게 정하고 있을 것으로 보이며, 단순히 세대 내 배관들이 공용부분에 연결되어 있다는 사정만으로는 해당 배관도 공용부분이라 주장하기에 부족할 것으로 생각됩니다.

      위와 같은 답변은 참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.

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  3. ㅎㄷㄴ 2020-10-23 / 9:23 pm

    아파트내에 전용부분과 공용부분 구분에 대한 질의 드립니다.
    세대내 대피창은 어느 부분에 속하는지요?
    서울특별시 공동주택 관리규약 별첨2, 3에 따르면 발코니창은 전용부분(별첨2)으로 명시되어 있고 대피소는 공용부분(별첨3)으로 명시되어 있습니다.
    건물 외벽 코킹 작업을 진행하고 있는데 업체측과 당내 관리소측과 서로 다른 의견을 내고 있는 상황이라 난처 하네요.
    관련된 대법원 판결도 있으면 간단히 소개 부탁 드립니다.
    그럼 좋은 하루되세요. 꾸벅~

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    • 마정권 2020-10-26 / 11:43 am

      댓글로 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다. 참고만 하시기 바랍니다.

      질의하신 내용을 살펴보면 공용부분인 외벽의 코킹 작업 중 어떤 문제가 발생한 것 같습니다. 그런데 그 문제가 “세대내 대피창(세대내 대피소 또는 대피공간에 부착된 창을 말씀하시는 것으로 보입니다)”이 전유부분인지를 판단하는 것과 어떤 관련이 있는 것인지 알 수 없습니다.

      통상적으로 공동주택의 공용부분으로서 “대피소”라 할 때에는 “공용 지하대피소” 같은 공동대피소를 의미할 것입니다. 따라서 “세대내 대피소(대피공간)”는 전유부분으로 보아야 하지 않나 생각됩니다. 세대내 대피소에 부착된 창 역시 마찬가지입니다. 관련 대법원 판결은 찾을 수 없었고, 내용이 다른 사안의 하급심에서 “세대 대피소”를 전유부분이라 전제한 후 판단한 사건은 있습니다.

      감사합니다.

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    • ㅂㅇㅇ 2021-11-12 / 9:53 am

      3층으로 되어있는 주택연립에 살고있습니다 오래된 아파트라 지붕자체 구조가 기와장으로 덮어져 있습니다 만약지붕때문에 저희집 누수가 발생했다면 전용부분인지 공용부분인지 자세히 알보싶습니다

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      • 마정권 2021-11-22 / 11:48 am

        안녕하세요.

        건물의 기와 지붕은 건물의 외부 부분으로서 공용부분으로 보아야 할 것입니다. 아래에 첨부한 판결 이유를 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

        (…) 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 그 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다고 보아야 한다[ 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2008. 12. 26. 법률 제9172호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다) 제3조 제1항, 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 대법원 2007. 9. 20. 선고 2005다54951 판결 등 참조].

        다만 공용부분도 구 집합건물법 제15조의 요건을 갖추어 전유부분으로 변경할 수는 있으나, 이를 위해서는 먼저 그 건물부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 전유부분과 독립되어 있을 것을 요하고 ( 대법원 1992. 4. 24. 선고 92나3151 판결, 대법원 1998. 5. 29. 선고 96누8789 판결 등 참조), 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다( 대법원 1993. 3. 9. 선고 92다41214 판결, 대법원 2003. 3. 11. 선고 2002다68560 판결 등 참조).
        [대법원 2011. 3. 24., 선고, 2010다95949, 판결]

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  4. ㅅㄱㅇ 2020-11-29 / 10:45 pm

    화장실 누수로 배관 공용수직관과 세대수평관 접하는 곳이 막혀서 뚫어서 해결했습니다. 공용부인지요 전용부인지요

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    • 마정권 2020-12-02 / 6:57 pm

      안녕하세요.

      답답한 일이 생겨 댓글을 남기셨을 것이라 짐작합니다. 그러나 제가 여기서 해당 부분이 어떤 부분에 해당할 것으로 보인다고 말씀드리더라도, 제 답변에는 어떠한 권위도 없어 그것만으로 문제가 해결될 수는 없습니다. 게다가 문의하신 정도로는 더더욱 알 수가 없습니다.

      다만, 위와 같은 사례에서 전유부분이냐 공용부분이냐를 다투는 것은 결국 손해배상책임을 누구에게 지울 수 있겠느냐는 이야기가 될 것입니다. 그런 의미에서 몇 가지 방향으로 생각을 해볼 수 있겠습니다. 만약 해당 수평관을 해당 세대만 전용하였다고 한다면, 수평관이 막힌 것은 해당 세대에서 배출한 오물 때문일 것입니다. 그 부분까지 공용부분의 관리단 등에 책임을 묻는 것은 어렵지 않을까 생각됩니다.

      다음으로, 배관 막힘의 원인이 공용 배관의 ‘특정 구조적 형태’ 때문에 발생한 것이라고 하면 그것은 각 세대가 관리할 수 있는 범위를 넘어선 것으로, 공용부분의 관리단 등에 책임을 묻는 것도 가능할 것으로 생각합니다. 특히 법령이 아래와 같이 정하고 있다는 점을 고려하면 더더욱 그렇습니다.

      [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]
      제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정)
      전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

      앞서 말씀드린 것과 같이 제 답변은 참고만 하시기 바랍니다.

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  5. ㅇㅂㅎ 2021-01-14 / 4:17 pm

    중앙난방에서 입상관에서 각세대로 들어간는 공급관과 환수관 밸브는 공용입니까? 전유부분 입니까?

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    • 마정권 2021-01-18 / 2:42 pm

      안녕하세요. 해당 규약부터 한 번 살펴보셔야 합니다.

      다만, 통상적으로 공급관과 환수관 밸브의 경우 세대 내에 설치되어 있을 것입니다. 아마 누수 등의 문제가 발생하지 않았나 생각이 드는데, 이러한 밸브는 세대 내에서 각 세대만을 위하여 설치된 것으로서 공용부분으로 보기 어려울 것입니다.

      세대 내에 설치된 배관이나 밸브 등은 아주 특별한 사정이 없는 한 기본적으로 전유부분이라 생각하셔야 합니다.

      위 답변은 참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.

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  6. ㅂㅅㅇ 2021-04-24 / 12:49 pm

    피트내에 배수수직관과 세대 가지관이 접합되는 부분에서 누수가 발행하는 경우 전유부분인가요 공용부분인가요? 혹자는 가지관 고무밴드가 노후화되거나 가지관이 들떠있으면 전유부분이고 그렇지 않고 수직관 밴드가 노후화되어 있으면 공용부분이라고 하는데 그것을 규명하기도 쉽지가 않네요?

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    • 마정권 2021-04-26 / 4:10 pm

      안녕하세요.

      댓글 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다. 제가 드리는 답변은 원론적인 수준에 불과하며, 어떠한 구속력도 가지지 않는다는 점도 참고하시기 바랍니다. 집합건물의 일부분이 전유부분인지 공용부분인지에 대한 최종적인 해석의 권한은 법원에 있으며, 법원은 집합건물의 공용부분을 판단하는 기준을 다음과 같이 설시하고 있습니다.

      집합건물에 있어서 수개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 기타 구조상 구분소유자의 전원 또는 그 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며, 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 할 것이다( 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269 판결 참조).

      따라서 배수 수직관이 공용부분이라는 것에는 특별한 다툼이 없을 것이고, 세대 가지관이 전유부분이라는 것도 특별한 일이 없다면 마찬가지일 것입니다. 따라서 실제 누수가 생기는 부분이 배관 연결 부속의 어딘지부터 잘 특정이 되어야 할 것입니다.

      그 다음 아파트 관리규약부터 살펴보셔야 합니다. 예를 들어 규약에 “각 세대의 천정 부분에 설치된 배수관은 배수관을 사용하는 세대(직상층)의 전유부분에 해당하며 한계는 수직 배수관의 연결 부위까지이다.”라는 식으로 기술되어 있다면, 수직 배수관에 연결되기 직전까지를 전유부분이라 해석해 볼 수 있을 것입니다.

      규약에서 구체적으로 자세하게 정하고 있지 않을 때에는, 해당 규약을 해석함에 있어 [공동주택하자의조사,보수비용산정및하자판정기준]을 참고해보실 수도 있겠습니다.

      제6조의2(전유부분과 공용부분의 판단기준) 
      하자여부 판정을 위한 전유부분 및 공용부분의 판단기준은 다음 각 호와 같다.
      1. 전유부분 : 구분소유권의 목적인 건물부분으로서 외벽 · 다른 세대 등과의 경계벽 및 바닥의 안쪽에 설치된 각종 시설물 및 창호(외벽에 설치된 창호를 포함한다)를 말한다. 다만, 개별 세대에서 단독으로 사용하는 부분과 세대에 속하는 부속물을 포함하고, 배관 및 배선 등은 다음 각 목의 기준에 따른다.
      가. 계량기가 설치된 배관·배선 : 전기, 가스, 난방 및 온수 등은 세대 계량기 전까지의 부분
      나. 오수관·배수관·우수관 등 : Y자관 및 T자관 등 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설 전까지의 부분. 단, 누수·소음 등 하자 현상이 전유부분에서 발생하는 경우에는 전유부분으로 본다.

      이런 경우에도 Y자관이나 T자관 등 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설(질의의 경우 수직배수관)에 연결되기 직전까지를 전유부분이라 해석해볼 수 있을 것입니다. 따라서 “혹자”의 의견이 큰 틀에서 틀린 것으로 보이지는 않는다는 점도 참고하시기 바랍니다.

      감사합니다.

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  7. ㅇㅇㅁ 2021-07-31 / 3:04 am

    안녕하세요~
    소송을 앞두고 있는데요…
    지붕이 없고 특정호수 출입구로만 들어갈수 있고 윗층 한세대만 사용할수 있는 베란다는
    공용인가요? 전유인가요?
    누수가 심한데 베란다는 공용이라고 주장하시네요. ㅠㅠ

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    • 마정권 2021-08-02 / 6:33 pm

      안녕하세요.

      이미 소송을 앞두고 있는 상황에서, 제가 구체적인 답을 드리는 것은 상당히 부적절하다 생각됩니다. 다만 일반적인 부분에 대하여 약간의 말씀 드리겠으니 참고 하시기 바랍니다.

      일단 전유부분과 공용부분의 구별이 해당 부분의 ‘명칭’에 따라 명확하게 나뉜다고 볼 수는 없습니다. 해당 부분의 용도와 기능, 도면이나 분양 평수 등을 종합적으로 고려하게 될 것이기 때문입니다. 질의에 의하면 지붕이 없는 베란다라고 하셨으므로 아래층 면적이 위층 면적보다 넓은, 일종의 계단식으로 지어진 건물이 아닌가 생각이 됩니다. 즉, 위층의 베란다는 아래층의 “지붕”에 해당할 것입니다.

      그렇다면, 위와 같은 형태의 베란다는 특별한 사정이 있다면 전유부분으로 인정될 수도 있겠으나, 통상적으로는 전용사용권이 부여된 공용부분 정도로 보아야 할 것입니다. 다만 전용사용권을 가지는 구분소유자에게 누수의 책임이 있는지가 문제될 수는 있을 것인데, 누수가 해당 부분의 노화 등으로 나타난 것이라면 원칙으로 돌아가 관리단의 책임과 부담이 될 가능성이 크다고 보입니다.

      감사합니다.

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  8. ㄱㅈㅇ 2021-09-16 / 5:29 pm

    안녕하세요
    질문1. 아파트 구조가 맨 윗부분이 지붕과 옥상 혼합형으로 돼 있으며 옥상 부분은 최상의 층의 전용 사용 공간에 속합니다. 이런경우 누수관리는 개인 혹은 관리소 누구에게 관리 책임이 속할까요?
    구조상 전용 사용 공간이긴 하나 위 질문자와 비슷한 사례로 지붕의 역할을 하는 옥상에 해당되는 부분으로 관리소 책임이 합리적이지 않을까 생각합니다.

    질문2. 관리 규약을 살펴 보라 하셨는데.. 관리소에 요청하면 볼 수 있는 건가요?
    만약 관리 규약에 있다면 고지 의무에 해당할까요?

    질문3. 이에 관련된 법적 근거나 비슷한 사례의 판례를 찾아볼 수 있을까요?

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    • 마정권 2021-09-23 / 10:32 am

      안녕하세요.

      답답한 마음에 질의를 남기셨을 것이라 생각합니다만, 제시하신 사실관계 정도만을 근거로 제가 건물의 어떤 부분이 공용부분이다 아니다를 판단하는 것에는 별 의미가 없습니다. 구체적으로 살펴보아야 할 부분이 많이 남아 있을 뿐만 아니라 최종적인 판단은 법원에서 이루어지는 것이기 때문입니다.

      다만 건물의 최상단 외부 부분인 옥상은 대체로 공용 부분일 것인데, “전용 사용 공간”이라는 말이 공용부분에 전용사용권이 부여되어 있다는 것인지, 명백히 해당 세대의 전유부분(분양을 받은 공간이라든지)이라는 것인지, “사실상” 최상층에서만 사용한다는 뜻인지 불분명합니다. 아마 “사실상” 최상층에서만 사용하는 곳이리라 짐작되는데 이런 경우에는 공용부분으로 보는 것이 ‘원칙’일 것입니다.

      관리규약은 관리주체(보통 관리사무소)에 요청하시면 보실 수 있을 것입니다. 공동주택의 관리주체는 관리규약을 보관하고 있어야 하고, 공동주택의 입주자 등이 열람을 신청할 때에는 이에 응해야 할 의무가 있습니다. 한편 “고지 의무”라는 것이 무엇을 뜻하는지에 대해서는 짐작이 가지 않습니다.

      법령에서 구체적으로 “지붕과 옥상 혼합형인 아파트의 최상층 구조는 공용부분이며 관리책임은 관리주체에 있다”고 정하고 있는 것은 아닙니다. 한편으로 법원에서 내려지는 모든 판결의 내용이 공개되어 있는 것도 아니기 때문에 정확히 같은 사례를 찾기도 어렵습니다. 따라서 어느 정도는 일반론의 적용과 해석이 필요한 것이며, 그에 필요한 내용은 본문과 추가적인 댓글에 상당 부분 제시되어 있다고 생각됩니다.

      감사합니다.

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      • ㄱㅈㅇ 2022-06-17 / 2:47 pm

        안녕하세요 벌써 해가 지났음에도 해결되지 않아 다시 질문 남깁니다.
        관리 사무소에서는 지금껏 전유부분으로 관리를 함으로써 다른 세대들도 개인비용처리했다며 이의가 있으면 소를 제기 하라는 식입니다.
        등기부나, 건축물 상으로는 전유부분에 속하지 않습니다.
        공동주택 관리 규약에 베란다 부분은 전유부분으로 본다는 규정을 적용하여 옥상부분에 철재난관이 설치되어 구분 돼 있기에 공용부분이 아니라 전유부분으로 취급된다고 안내 받았습니다.
        납득하기 어렵지만 받아들여야할까요? 아님 구제 받을 방법이 있을까요?

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      • 마정권 2022-06-21 / 3:01 pm

        안녕하세요.

        지역별로 집합건물 분쟁 조정 위원회가 설치되어 있는 경우가 있으므로 해당 위원회에 조정신청을 해보는 방법을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이러한 조정 절차는 상대방이 받아들여야 한다는 전제가 있어 결국에는 소송 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 더 간단한 구제 방법은 저도 알지 못합니다.

        한편으로 법률분쟁이 발생했을 떄 합의에 의할 것인지 소송에 의할 것인지는 제3자가 쉽게 판단할 문제가 아닙니다. 손해를 입었다면 구할 수 있는 손해액과 소송에 들어가는 비용 및 시간 등을 고려하여야 하기 때문입니다. 실질적으로 소송보다 합의에 의하여 해결하는 것이 비용 면에서 절감되는 경우도 상당합니다. 소송 외적으로는 내용증명 우편을 보내거나, 전문가의 의견서를 구하여 송부하는 방법을 고려해볼 수 있겠으나 모두 비용이 발생할 것이며 최종적인 해결책이라 볼 수도 없어 문제가 됩니다.

        감사합니다.

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  9. ㅇㅎㅇ 2021-10-12 / 3:27 pm

    안녕하세요 저희 아파트는 1층세대 앞 화단과 고층세대 다락방은 점유공간으로 아파트 관리규약에 명시가 되어 있는데요 1층 세대 앞 화단에 펜스를 설치하려 하는데 갑자기 공용구간이라 설치가 안되는다는 이야기가 있어 문의 드립니다.

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    • 마정권 2021-10-18 / 12:50 pm

      안녕하세요.

      “점유”라고 표현하신 것으로 보아 해당 공간은 실제 분양 받은 전유부분은 아닌 것으로 보이고(원칙적으로, 아파트 대지의 일부로서 따로 분양 받을 수 있는 공간이 아닙니다. 1층 세대를 제외한 나머지 세대를 임대인으로 하여 임대-사용토록 하는 경우는 있는 것으로 보입니다.), 다만 해당 공간을 어느 정도 사용할 수 있음을 명시한 것으로 짐작됩니다. 위와 같은 정함이 유효하다 하더라도(경우에 따라 무효일 수 있습니다) 완전한 사유 공간으로 만들 수 있는 것은 아니므로, 펜스 설치는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 어려울 것이라 보입니다.

      참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.

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  10. ㅂㄱㅅ 2021-11-15 / 7:54 am

    안녕하세요. 저희는 3층 6세대 다세대 주택입니다. 다락을 현재 3층 2세대가 사용 중 입니다. 현재 모든세대의 건축물대장 상에는 전용부는 모두 15평, 공용부는 계단이라 기재되어 있으며 다락에 대한 기재는 없습니다. 3층세대(최상위층)가 다락이 사유공간으로 이웃세대의 반대에도 불구하고 리모델링 등을 할 수 있는 권리가 있는지 문의드립니다.

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    • 마정권 2021-11-22 / 12:34 pm

      안녕하세요.

      질의 내용 중 “리모델링” “이웃세대의 반대”란 표현을 보았을 때, 해당 다락이 공용부분인지 전유부분인지를 구별하는 것에 큰 실익이 있어 보이지는 않습니다. 아마 해당 다락의 구조를 변경하여 주거 공간으로 활용하려는 것이 아닌가 추측되는데, 이는 공동주택의 증축에 해당할 것으로 보입니다. 통상 다락은 소위 ‘서비스 면적’이라 불리는 곳으로서 건축물의 바닥면적에 산입 되지 않은 곳이기 때문입니다.

      따라서 타 세대의 동의 없이, 해당 다락의 주거용 리모델링에 임하면서 난방 배관 등을 설치하는 것은 어려울 것입니다. 만약 공동주택에서 증-개축 등의 행위를 하기 위해서는 법령에 정해진 비율로 타 입주자의 동의를 받고, 허가 대상 행위의 경우 시군구청장의 허가를, 신고 대상 행위의 경우 신고하여야 합니다.

      다만 제가 건축법령을 전문적으로 다루고 있지는 않으므로, 해당 사항에 관해서는 건축사 등 해당 직역 전문가 분들과의 상담을 진행해보시기 바랍니다.

      감사합니다.

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  11. ㅂㅈㅎ 2022-01-06 / 8:01 pm

    오피스텔 1층 상가 공용부분 문의드립니다.

    상가가 분할 된 것을 주인이 매수하였는데, 저희 쪽에 수도가 없어 주인이 수도를 설치하였습니다. 저희는 상가 임차인이구요.
    상가 소유자가 업체를 불러 지하주차장 위의 메인 수도관에서 뽑아서 1층으로 올리는 형태로 분지하였는데, 지하 수도관에서 동파가 발생하였습니다. 관리소에서는 다른 상가들은 메인관과 그 후 분지된 부분 모두 계량기까지 공용부분이라고 하나, 저희 상가는 원래 시공시 없던 수도관 부분을 메인관에서 뽑아 설치한 것이라 저희만 공용부분이 아니어서 분지된 이후를 자비로 수리하여야 한다고 합니다. 별도 관리규약은 없구요.

    시공사야 자기들이 한 부분이 아니라서 수리 안 해주는 건 이해가 되는데, 별도로 구분소유권이 확립 된 후에는 수도관을 설치하면 공용부분이 될 수 없는 것인가요?

    저희는 원래 관리소에서 새로 분할된 상가에 수도를 쓸 수 있게 공용부분인 수도관을 설치해주고, 관리해주는 게 맞다고 생각하는데,
    관리소 입장은 원래 수도가 없는 상가는 수도가 없는 게 정상이고, 상가 자신의 특별한 필요로 설치하는 것이니 상가소유자가 직접 수도를 설치해야되고, 설치를 허락할 의무도 없는데 편의를 봐준 것인데 문제가 생겼다고 귀찮아 합니다.
    그 부분은 겨울철 동파 관리도 상가소유자가 해야된다고 합니다.

    분할로 상가소유권이 독자적으로 인정되었고, 분할된 상가 면적도 넓어 상가지분도 많은데, 왜 원래 수도가 없던 상가는 없는 게 당연한 것이라 주장하는지 모르겠습니다.

    저희는 수도는 기본 설비라 생각하는데,
    관리소는 일반적으로 다른 곳에는 수도가 없는 상가들도 많고, 저희 편의를 봐준 것뿐이라 주장합니다.

    규약에는 분명히 계량기까지가 공용부분이라 되어있는데, 완공 후 수도를 설치하면 규약적용이 배제되어 저희 상가만 메인관부터 전유부분이 되는 것인지요?
    수도메인관 중간에서 먼저 뽑아 나와 다른 상가들보다 공용 수도관을 사용하는 비중도 적습니다.

    감사합니다.

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    • 마정권 2022-01-18 / 12:43 pm

      안녕하세요. 댓글 승인이 늦어 죄송합니다. 연초에 일이 겹쳐 블로그를 돌아볼 여유가 없었습니다.

      공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하는 것으로, 공용부분은 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 메인 수도관에 해당 수도관을 연결한 것은 이에 해당하는 것으로 볼 수 있을 것으로 생각됩니다.

      다만, 애초 공용부분이 아니었던 부분을 공용부분으로 편입시키기 위해서는 공용부분의 변경 절차를 거쳐야 할 것으로 보입니다. 따라서, 공용부분인 메인 수도관에 연결되었다는 이유만으로, 해당 수도관이 곧바로 공용부분으로 취급된다 보기는 어렵지 않을까 생각됩니다. 공용부분의 변경절차에 관한 규정은 다음과 같습니다.

      집합건물법
      제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
      1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
      2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
      ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

      이는 공용부분에 대한 부담-수익, 관리책임이 각 구분소유자에 있기 때문일 것입니다. 공용부분이 추가되면 각 구분소유자의 부담도 증가되는 것이므로 특정 구분소유자가 함부로 추가할 수는 없는 것입니다.

      집합건물법
      제17조(공용부분의 부담ㆍ수익)각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
      [전문개정 2010. 3. 31.]

      감사합니다.

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  12. ㅇㅁㄱ 2022-01-24 / 11:02 pm

    안녕하세요
    연립주택,4층+다락방(20평)의 5각형지붕이 징크강판과 4개의유리지붕으로(4평) 구성되어있는데 ,지붕누수시 수리비는 공동또는 전위부로
    누가부담해야하는지요? 소유주가 내부수리.개조시 자재반출입구로 유리지붕의 창문들어내어 사용합니다.감사합니다

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    • 마정권 2022-02-04 / 11:52 am

      안녕하세요.
      댓글로 상담은 어렵다는 점 양해 부탁 드립니다.

      원론적인 부분만 말씀 드리겠습니다. 건물의 외부를 감싸고 있는 부분은 대체로 공용 부분이라 보아야 합니다. 다만 문제되는 부분에 생긴 하자가 노후화 등으로 자연스럽게 발생한 것인지, 아니면 해당 부분을 실제 사용하는 소유주의 과실에 의하여 비로소 발생한 것인지를 살펴야 합니다. 전자라면 공용 부분의 관리 책임 원칙에 따라 소유주들의 공동 부담이 될 가능성이 클 것이나, 특정 소유주의 과실에 의하여 하자가 발생하였다면 그 부분까지 공동 책임을 묻기는 어려울 것입니다. 특정 소유주가 “유리지붕의 창문”을 사용한다는 표현을 보았을 때 후자의 가능성이 아예 없다고는 보이지 않으므로 해당 하자의 원인부터 확인해 보시기 바랍니다.

      감사합니다.

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  13. ㅇㄱㄹ 2022-05-30 / 5:33 pm

    안녕하세요.

    복도식 아파트의 수도계량기가 현관문 안쪽으로 설치되어 있습니다.
    계량기 거치기 전의 수도관 부분에서 누수가 발생하였는데 관리사무소에서는 전용구간이라 아랫집 누수책임이 저희집에 있다고 합니다.
    관리규약에는 해당라인(세대) 주배관(입상관)까지는 공용구간으로 한다.고 적혀있는데 어떻게 해석해야 할런지요.

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    • 마정권 2022-06-01 / 1:05 pm

      안녕하세요. 댓글로 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다.

      귀하의 질의는 규약의 해석보다는 어떻게 대처하는 것이 좋겠는지에 가까운 내용이라 생각됩니다. 앞서 말씀 드린 것과 같이, 현 상황에서 어떤 부분이 공용부분인지 전유부분인지에 관하여 제가 드리는 의견에는 어떠한 법률적 가치도 없습니다. 소송 절차를 거쳐 최대한 증거를 모으고 설득하더라도 1심과 2심의 판결이 갈리는 경우가 있기 때문입니다.

      사안에서 수도계량기가 현관문 안쪽에 있다는 점-가구 내에 분배관이 위치한다는 점은 귀하께 불리한 요인이 됩니다. 반대로, 통상 계량기 이전까지는 공용부분으로 본다는 내용, 2세대 이상이 사용하는 배관 등은 공용부분으로 본다는 내용이 규약에 존재할 가능성이 큰데, 이러한 점은 유리한 요인이 되겠습니다. 유사 사안으로 의정부지방법원 2017. 2. 13. 선고 2016나1695 판결 을 참고하시면 크게 도움이 되리라 생각합니다.

      소송으로 이어질 경우, 변호사의 선임이나 감정이 필수적으로 이루어질 가능성이 크기 때문에 소송 비용을 생각하지 않을 수 없고, 손해 확대 등의 위험 역시 따를 수 있습니다. 따라서 입주자대표회의에 내용증명 우편을 보내는 등으로 대응부터 해보거나, 적당한 수준으로 소송 외적으로 합의를 보는 방법도 있으나 합의 방법에 관한 것은 법령에 의하여 정해져 있는 것이 없으므로 자유롭게 정하시면 됩니다.

      위와 같은 점 고려하셔서 현명한 판단 내리시기 바랍니다.
      감사합니다.

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  14. ㄱㄷㅎ 2022-07-14 / 5:14 pm

    안녕하세요. 주상복합 아파트 내에서 현재 사용하지 않는 음용수관이 터져서 세대 내 물넘침이 발생했습니다(사용은 하고 있지 않지만 내부에 물이 차 있었던 상태라고 합니다). 음용수관은 공용배관을 지나 각 세대별로 이어져있으며, 동시에 약 10개 세대의 음용수관이 터져 물넘침이 발생한 상황입니다. 관리소에서는 음용수관은 각 세대내에 위치하고 있고 무슨 이유인지는 모르겠으나 10개 세대의 경우 음용수관 밸브가 잠겨 있지 않아 물넘침이 발생했다고 합니다. 하지만 기본적으로 사용하지 않는 음용수관은 아파트 자체적으로 관리해야 할 공용배관이며 그 속에 물이 차있었기 때문에 이와 같은 사고가 발생한 것이라 생각되는데 음용수관도 언급하신 내용처럼 세대 내로 연결되어 있으므로 전유부분으로 인정된다고 봐야 할까요?

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    • 마정권 2022-07-25 / 5:03 pm

      안녕하세요. 업무가 밀려 댓글 승인이 늦었습니다.

      해당 음용수관이 전유부분인지, 공용부분인지는 댓글로 쉽게 판단 내릴 수 있는 것이 아닙니다. 그리고 법률 분쟁이 발생했을 때 반드시 법률적으로 의미 있는 주장(예컨대 판례로 확립된 법리에 근거한)만 하여야 하는 것도 아닙니다. 특정한 근거로 상대방을 충분히 설득할 수 있으면 법리적인 부분에 대한 판단은 후순위가 될 것이기 때문입니다.

      일단 사용하지 않은 지 오래되었다는 이유만으로 전유부분이 공용부분으로 전환되었다고 보기는 어려울 것입니다. 그리고 음용수관 밸브의 위치는 다소 중요해 보입니다. 세대 내에 존재하였다면 해당 음용수관과 함께 전유부분이라 판단될 가능성이 클 것입니다.

      그러나 물넘침에 따른 피해가 발생했을 때, 그 손해배상의 책임이 누구에게 있는지는 단지 해당 부분이 공용부분인지 전유부분인지만으로 결정되는 것은 아닙니다. 만약 공용 부분을 누군가 훼손하였다면 그 부분의 훼손에 뒤따르는 책임은 훼손한 사람이 져야 할 것입니다. 마찬가지로, 언제부터 세대 전체 음용수관이 사용되지 않았으며 그 이유는 무엇인지, 음용수관 사용 중지 당시 배관 밸브는 세대 외부에서 잠글 수 있었는지, 만약 세대 내에서 잠가야 한다면 세대원의 협력이 필요했을 것이므로 충분히 공지가 되었는지, 이번 물넘침의 원인은 무엇이었는지 등의 사정을 고루 살펴보아야 할 것으로 보입니다.

      감사합니다.

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  15. ㅂㅅㄱ 2022-08-10 / 7:21 pm

    죄송 하지만 질문 하나 드려도 되겠습니까?
    20년 이상된 아파트에 살고 있는 사람입니다.
    장마철인 요즘 많은 비 로 인하여 외벽에서 주방 후드 배관을 따라 빗물이 주방으로누수 되고 있는 상황 입니다.
    질문1. – 이것이 공용부분인지(외벽) 아니면 전유부분(주방후드마감) 인지 알고 싶습니다.
    질문2 – 원인 크렉 인경우 는 관리소에서 수리한다.
    원인 실리콘 마모 외 벗겨진 상태면 제가 수리한다.

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    • 마정권 2022-08-22 / 3:10 pm

      안녕하세요. 댓글 상담은 어렵다는 점 양해 부탁드립니다.

      일단 질의 내용의 핵심은 손해배상 문제로 보이는데, 누수의 원인은 아직 특정하지 못하신 것으로 보입니다. 그러나 누수의 원인을 잡아내는 것은 제 업무 영역 밖에 있는 것으로서 어떤 것이 누수의 원인이라고 말씀드릴 수는 없습니다.

      다만 해당 누수가 외벽에 존재하는 균열, 공용 배기 덕트의 설치보존상 하자 등이 원인이라면 이는 공용부분으로서 관리단에 보수하여야 할 책임이 있다고 볼 것입니다.

      짐작해보자면 천재지변에 준하는 폭우로 인하여 공용 배기 덕트가 감당할 수 있는 한도를 넘어 물이 넘친 것이 아닌가 싶기는 한데, 해당 배기 덕트 등에 하자가 존재함이 인정된다 하더라도 경우에 따라서는 자연력이 기여하였다고 인정되는 부분을 공제한 나머지만 책임이 인정될 수도 있습니다.(대법원 2003. 6. 27. 선고 2001다734 판결 등 참조).

      감사합니다.

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  16. ㅇㅈㅊ 2022-08-31 / 11:05 am

    안녕하세요. 아랫집 누수가 발생했는데 원인이 외벽 크랙인지 저희집 창틀인지에 따라 수리비 부담 주체가 달라진다고합니다. 창틀이 깨지고 그런건 아닌데 창틀 자체가 아닌 외벽과 창틀사이 코킹이 문제라던지할때 이부분은 전유부분인지 궁금합니다.

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    • 마정권 2022-09-08 / 3:40 pm

      안녕하세요.

      제가 드리는 답변에는 별다른 법률적 가치가 없다는 말씀을 여러 번 드리고 있습니다. 따라서 제 의견은 참고만 하시기 바랍니다.

      통상적으로 창호나 문 같은 경우 전유부분으로 볼 것입니다. 그런데 창호를 고정한 후 외부용 실리콘으로 마감하는 것은 온전히 전유부분인 창호의 고정 및 방수를 위한 것이라 볼 수 있으므로, 해당 부분의 하자를 공용부분으로 주장하여 관리주체의 책임으로 돌리기는 어렵지 않을까 생각됩니다.

      감사합니다.

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  17. ㄱㄴㄷ 2022-09-03 / 1:10 am

    입주한지 5년차된 아파트 입주민입니다.
    2주전 누전차단기가 내려가서 확인해본결과
    거실 아트월 티비밑 콘센트에서 물이새는걸확인하고
    관리실을 호출하였으나 관리실에서 처리가 어렵다고하여
    누수업체를 부르게 되었습니다.
    누수된곳을 찾으니 에어컨 드레인 입상배관쪽에서 물이새는곳을 확인하였습니다.
    에어컨 드레인 라인의 위치는 거실과 안방사이 아트월 사이에 매립배관의 모양으로 설치되어 있으며
    이 에어컨드레인라인은 1층에서 부터 25층 까지 하나의 관으로 연결되어 있으며 각세대의 드레인 라인은 바닥에서
    약30cm높이에서 주배관에서 연결되어 나와있습니다.
    저희 누수 부분은 바닥에서 약 2M높이이며 세대부분과 상관없는것으로 누수업체를 통해 전달 받았습니다
    저희 세대에서는 아파트 관리규약상 2세대 이상이 사용하는 배관은 공용배관으로 인정한다는 점을 들어
    아파트 관리소와 입대위에 보수를 요청하였으나 관리주체쪽에서는 전유부분에 설치되어 있는 배관이므로 공용배관으로 인정하지 못한다는 회신을 받았습니다.
    이에 도저히 인정하지 못하기에 도움을 요청드립니다.

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    • 마정권 2022-09-15 / 3:49 pm

      안녕하세요. 블로그 시스템상 스팸 댓글로 분류되어 있어 확인이 늦었습니다.

      블로그에 방문하여 댓글 다신 분들에게 가능하면 답을 해드리고는 있습니다만 법률사무와 관련된 부분을 댓글로 도와드리기는 어렵습니다.

      공동주택에서 누수 등 하자가 발생하였을 경우 여러 어려움을 겪게 됩니다. 상대방의 협조를 구하기 어려울 경우에는 더더욱 그렇습니다. 다만 소송부터 권할 만한 사안이 많지는 않습니다. 따라서 통상적으로는 법률적으로 사안을 정돈한 후 내용증명우편 등을 보내어 상대방들을 설득하여 보고, 이런저런 양보안을 거쳐 합의를 시도해보게 됩니다. 그래도 어려울 경우에는 결국 소송에 의하여 해결하는 것을 고려해보아야 하나, 통상 변호사 선임이 필요하다는 점, 상당히 고액의 감정료가 요청되는 감정 절차를 거쳐야 한다는 것이 문제입니다. 깔끔하게 전액 승소할 경우에는 감정료 상당액을 상대방에게 다시 청구할 수 있겠으나, 사건이 꼭 그렇게 진행되지는 않는다는 것이 문제입니다.

      만약 누수의 원인이 공용 배관에만 존재하고 세대 전용 가지관에 존재하지 않는다면, 해당 누수에 대한 책임은 관리주체에게 있다고 보아야 할 것입니다. 말씀 주신 바에 따르면 해당 부분은 공용으로 판단될 가능성이 높아 보이지만, 특정 부분이 공용인지 아닌지에 대한 다툼이 발생하였을 때 결국에는 법원의 판단을 구해봐야 한다는 점에서(기타 기관에 그러한 권한이 있다고는 볼 수 없습니다), 제가 드리는 답변 역시 의견에 불과합니다.

      감사합니다.

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  18. ㅈㅂㅇ 2022-09-04 / 8:16 pm

    안녕하세요!
    댓글 답변 유용하게 잘 보았습니다.
    아파트 상가동은 집합건물법 적용을 받고 있는 것으로 알고 있습니다.
    상가동 외벽이 커트월 방식으로 전부 유리로 둘러 쌓여 있고
    그중 일부분에 각 호실용 여닫이 창문이 부분적으로 설치되어 있습니다.
    유리창을 통해 빗물이 유입되고 있는 것으로 보여 지는 데
    커튼월 방식 외벽 유리창은 벽체로 보아 전유부분일까요?
    아니면 벽으로 보아 공용부분으로 보아야 할까요?
    미리 감사드립니다.

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    • 마정권 2022-09-15 / 3:31 pm

      안녕하세요.

      통상적으로 각 호에서만 쓰는 창호의 경우 전유부분으로 보고 있습니다. 물론 커튼월 공법 특성상 외부의 유리벽과 일체로 보이기는 하겠으나 그것만으로 공용으로 취급되어야 한다고 주장하기는 어려울 것으로 보입니다.

      감사합니다.

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  19. ㄱㅈㅎ 2022-09-17 / 10:41 am

    안녕하세요 상가임차인입니다. 저희상가쪽에 위치한 급수관에서 누수가 발생하여 여러상가에 피해를 준 상황입니다 관리실에는 급수관까지가 공유부분이기때문에 모든피해보상을 저희쪽으로 돌린상황인데요 문제는 급수관을 통한 저희쪽으로 들어오는 에이콘 밸브가 빠진 상태였고 저희는 5년동안 문제없이 잘 사용해왔습니다 이런한 경우 저희쪽 배상책임이 맞는지요?

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    • 마정권 2022-09-29 / 10:43 am

      안녕하세요.

      공용배관에서 분개하여 나오는 전용 배관 연결 부분에 문제가 있었다는 취지로 보입니다. 구조상 전용으로 쓰는 배관 부분에 문제가 생겼다면 그것을 공용부분이라 주장하여 관리주체에 책임을 물을 수는 없을 것입니다.

      다만, 이러한 사안은 통상 민법상 ‘공작물 책임’에 의하게 될 것인데, 공작물의 설치-보존의 하자로 인해 1차적으로 손해를 배상할 책임이 있는 점유자가 손해방지에 필요한 주의를 게을리하지 않은 때에는 소유자가 책임을 진다는 점을 참고하시기 바랍니다.

      쉽게 말해 임차인이 해당 밸브를 쉽게 확인하거나 관리할 수 있었다면 임차인의 책임이 될 수 있고, 통상 해당 밸브는 임차인이 관리하지 않는 영역에 있어 사고의 예견조차 불가능했다면 임대인의 책임이 될 수 있는 것입니다.

      감사합니다.

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      • ㄱㅈㅎ 2022-09-30 / 7:47 pm

        댓글 감사합니다 위에 글에서 상가분양당시 인테리어 공사를 저희가 들어가면서 처음하였고 계량기위치도 변경을 하였습니다 이런경우에도 임대인에게 책임을 물을수 있는건가요? 잘사용하다가 5년만에 발생했는데 정말 관리실에는 책임이 없는건가요? 저희는 그렇다쳐도 다른 상가에 좀만더 일찍 알렸더라면 피해가 이렇게까지 크진 않았을겁니다 저희가 당장 상가들 운영하게끔 전등교체 전기점검 청소등의 조치를 해줬지만 늘어나는 피해를 점점 감당하기 어려워 이렇게 문의드립니다

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      • 마정권 2022-10-24 / 4:53 pm

        안녕하세요. 여러 일이 겹쳐 답이 늦었습니다. 어려운 상황에 놓이게 되신 것 안타깝게 생각합니다.
        그러나 제가 댓글로 드릴 수 있는 말씀은 아주 일반적인 내용에 불과합니다. 사진이나 도면 등 관련 자료를 들고 가까운 변호사 사무실 등을 직접 방문하시어 상담을 받아보시기 바랍니다.
        누수에 따른 손해배상은 여러 문제가 얽혀 있는 경우가 많아 쉽게 해결될 일은 아닙니다. 먼저 손해배상의 책임 주체에 관하여, 해당 부분의 인테리어 공사까지 있었다고 한다면 임대인(소유자)에게 책임을 물을 부분이 있을 것인지 불분명해 보입니다. 만약 인테리어 업체의 잘못이 있다면 인테리어 업체에 책임을 물을 부분이 있겠으나, 이 때에는 증명의 부담과 시효가 큰 문제가 될 것입니다. 관리실이 지나치게 늦은 대응을 하였다면 확대된 손해의 일부를 관리실이 부담할 수도 있겠으나, 결국 위와 같은 사정들은 소송이나 조정을 거쳐야 어느 정도 윤곽이 잡히는 것이란 점이 문제입니다.
        다만, 피해를 입은 상가들이 요구하는 손해배상의 범위가 다소 제한될 수는 있습니다. 오래 사용한 시설이나 집기의 경우 감가상각이 될 것이기 때문입니다.
        감사합니다.

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  20. KYK 2022-09-21 / 8:42 am

    안녕하세요.
    먼저 도움되는 답변 많이 해주셔서 감사합니다.

    집안 내부 공용피트 벽에 장착물을 설치하는 것은 불법일까요?
    공용피트 벽에 싱크대와 타일을 부착했는데, 공용피트 내 누수로 공사 시 타일 공사 비용과 싱크대 탈부착 비용을 관리주체가 지불을 거절할 수도 있는걸까요?
    공용피트 자체는 공용부분이지만, 집 안쪽으로 있는 벽으로 보면 전유부분이 아닌가 싶어서요.

    감사합니다.

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    • 마정권 2022-10-06 / 9:59 pm

      안녕하세요.

      공용피트 부분과 맞닿아 있는 집 내부 벽체(피트 실을 확장하거나 하지 않았을 경우)라면 전유부분으로 보아야 할 것으로 보입니다. 전유부분에 대한 관리는 소유자의 의사에 따르는 것이므로 피트 공간 자체를 건드린 것이 아니라면 불법이라 보이지는 않습니다. 다만 더 중요한 것은 손해의 분담이라 할 것인데, 법원이 구체적으로 어떤 판단을 내릴 것인지에 대한 예측은 다소 어렵습니다. 법원이 손해배상책임을 제한하는 사유는 다양하기 때문입니다. 쉽게 말해 피해자의 과실이 전혀 없는 상황이라 하더라도 가해자에게 손해의 전부를 부담시키지 않는 경우가 있다는 것입니다.

      감사합니다.

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  21. ㅇㅈㅎ 2022-09-24 / 11:06 pm

    누수책임 문의
    16년차 주상복합아파트인테리어후 입주1개월 시점 에안방과 거실 분리내벽 하단에곰팡이가 있어뜯어보니 내벽과접한 창문과 외벽사이 노후된 실리콘사이로 빗물이 스며드는거 확인 하고관리사무실에알리니창문과 외벽 사이에있는 노후 실리콘부위는 창문 일부로 간주도어 전용으로보아세대가 부담한다고합니다

    질의 1실리콘 넓이가창문과 외벽사이가3센치 이상 넓은 폭이고 관리할수없는 외부인데도관리실 주장처럼세대가 부담해야하는 전용으로보는지 ?

    질의 2며칠 후 적은 비내린후 상기 1번위치 상단을 보니즉 윗집 외벽최하단 모서리와실리콘이 접한부분에 가로3센치 크렉에서비가 끝난지2시간 이 지났는데도 고여 있었던빗물이 계속상기 1지역으로집중적으로 흘러내려저희집 상기 1초래노후 실리콘쪽으로빗물이 스며드는것이 보였습니다 이부분은 즉위집 거실창 아래외벽 하단모서리로 관리소를 통해윗집세대에책임을 물어야하는지요 ? 아님 상단부위가외벽 모서리쪽으로관리소에부담을 시켜야하는지요 ?

    감사합니다

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    • 마정권 2022-10-08 / 3:56 pm

      안녕하세요.

      수차례 반복하여 읽어보았으나 정확히 어떤 부분에 문제가 있다는 것인지 이해하기 어렵습니다. 반드시 필요한 상담이라면, 가까운 법률사무소에 사진 등을 첨부하여 직접 방문 상담을 해보시는 것을 권해드립니다.

      다만, 누수 관련 사안 중 소송(통상 수리비 등을 청구하는 손해배상 소송이 될 것)으로 해결하는 것이 이득이 될 만한 건이 많지는 않다는 점 참고하시기 바랍니다. 해당 부분의 감가상각, 고액의 감정료 등 소송비용 등을 고려하면 더더욱 그렇습니다.

      감사합니다.

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  22. ㄱㅇㅁ 2022-10-11 / 1:59 pm

    아파트 전유부분 공유부분에 관한 질문드립니다.

    1992년 12월에 준공된 아파트입니다.
    앞 발코니가 원형으로 건축된 아파트입니다.
    세대의 편의상 발코니 부분을 원형샷시 또는 일자샷시로 하여 사용하고 있습니다.
    질문자의 집은 원형을 살려 발코니 부분 전체를 실내에 포함 시켜 사용중이고, 윗집은 발코니 부분을 일자샷시로 하여 원형부분 만큼을 외부공간으로 사용중입니다. 윗집의 실외 공간으로 사용중인 발코니 부분이 방수층이 깨지면서 저희 집에 비가오거나 눈이 내리면 습기가 생겨 천장에 칠해진 페인트가 떨어지고 올 해 폭우로 인해 물이 새어들고 있습니다.

    업체진단 후 아파트 돌출된 발코니 부분쪽에도 크랙이 발생하여 있는 것을 확인하였습니다. 방문한 업체분께서 그 부분또한 물이 새는데 영향을 미칠거라고 진단하였습니다.

    질문드립니다.
    준공당시 아파트의 발코니 부분은 서비스 면적에 들어가는 부분이라 건축면적에 포함되지 않는 부분이라고 합니다. 그래서 세대 전용부분이라고 합니다.

    만약 세대 전용부분이라면 저희집과 윗집 사이의 발코니 중간 외벽 공간은 어느집의 전유부분에 들어가게 되는 것인지 궁금합니다.

    바쁘시겠지만 간단하게라도 답변주시면 정말 감사드리겠습니다.

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    • 마정권 2022-10-24 / 4:55 pm

      안녕하세요.

      애초에 원형 발코니로 설계된 아파트로 보이며, 연식이 있는 만큼 리모델링을 거쳐 일자 새시로 시공한 세대들도 있는 것이 아닌가 생각됩니다.

      공용부분은 쉽게 변경될 수 있는 것이 아닙니다. 세대가 임의로 해당 발코니 부분을 실외 공간으로 쓰기로 하였다고 하여 그 부분이 자동으로 공용부분이 된다고 볼 수는 없습니다.

      “집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없는 것이며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 하는 것”(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다36779 판결 참조)이기 때문입니다.

      따라서 위층 세대의 발코니 내부의 하자로 인하여 누수 등의 피해를 입게 되었다면, 해당 책임은 위층 세대에 묻는 것이 타당해 보입니다. 다만 “발코니 중간 외벽 공간” 같은 표현은 이해하지 못하였으므로 위와 같은 답변은 참고만 하시기 바랍니다. 감사합니다.

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  23. ㄱㄷㅎ 2022-10-17 / 11:23 am

    거실 에어컨 배수 드레인에서 우수관 드레인과 연결되어있는 매립된 관에서 누수가 된다고 추정이되는데 이관을 공용부분으로봐야 할까요 전용공간으로 봐야할까요?

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    • 마정권 2022-10-24 / 4:57 pm

      안녕하세요.

      원칙적으로, 매립된 관 자체를 한 세대만 사용하는지(전유), 두 세대 이상이 사용하는지(공용)를 확인해보시면 판단을 내림에 있어 도움이 되시리라 생각합니다.

      감사합니다.

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