주택임대차와 관련하여 자주 들어오는 질문이 바로 “중개수수료(이른바 ‘복비’)” 부담에 관한 것입니다. 중개수수료는 “중개의뢰인”으로부터 지급받도록 되어 있습니다.
공인중개사법
제32조(중개보수 등)
①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28.>공인중개사법 시행규칙
제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
①법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매ㆍ교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다. <개정 2014. 7. 29.>
그런데 공인중개사를 통해 주택을 새로 임차하려는 임차인은 당연히 중개의뢰인이 될 것이므로, 흔히 쓰이는 용어로 ‘현 세입자’를 “중개의뢰인”으로 볼 수 있는지가 문제 됩니다. 이에 대해서는 법제처의 해석을 참고할 수 있습니다. 조금 오래된 해석이기는 하나, 주택임대차 관련 법리가 특별히 달라지지는 않았으므로 여전히 유효하다는 생각입니다. 전문은 아래 링크를 눌러 읽어보실 수 있습니다.
법제처 해석에서 중요한 부분을 인용하자면 다음과 같습니다. “전 임차인”을 현 세입자로 이해하시면 됩니다. 이하에서는 편의상 ‘세입자’로 칭하겠습니다.
그런데, 임대차계약기간이 만료되기 전의 임차인(이하 “전 임차인”이라 함)이 임대차계약기간이 만료되기 전에 위 계약을 해지하고자 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우에도, 전 임차인은 위 중개대상물을 계속 임대할 것인지, 임대보증금과 차임은 얼마로 할 것인지, 임대기간은 얼마로 할 것인지 등에 대한 임대조건을 제시할 수 있는 권한이 없다 할 것이고, 새로운 임대차 계약에 대한 중개의뢰는 새로운 임대차 계약에 대한 임대조건을 결정할 수 있는 임대인에 의하여 확정적으로 이루어진다 할 것이며, 설사 전 임차인이 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하였다고 하더라도 이는 새로운 임대차계약의 중개의뢰에 관한 정보를 중개업자에게 알리는 행위라고 할 것입니다.
<국토해양부 – 임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지 여부(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조제1항 관련) [법제처 09-0384, 2009. 12. 24.]>
쉽게 정리하자면 세입자는 임대차계약의 조건 등을 확정적으로 정할 수 있는 권한이 없으므로 중개의뢰인에 해당하지 않는다는 것입니다. 결국, 주택임대차에 있어 중개의뢰인은 임대인(집주인), 해당 주택에 새로 들어와 거주하려는 임차인이 됩니다.
이제 경우를 나누어 보겠습니다.
임대차가 적법하게 종료된 경우 중개수수료는 임대인이 부담합니다. 여기서 적법하게 종료되었다는 것에는 임대차기간의 만료, 임대차계약의 묵시적 갱신 후 해지(주택임대차보호법 제6조의2 참조), 임대차계약의 묵시적 갱신 거절(주택임대차보호법 제6조 참조) 등의 사유가 있겠습니다. 즉, 세입자가 나갈 때가 되어서 나갈 때는 중개수수료를 부담할 일이 없습니다.
임대차 계약 기간 중 세입자의 사정으로 중개 의뢰를 한 경우에도 마찬가지입니다. 위 법제처 해석에서처럼, 임대인이 중개수수료를 부담하는 것이 원칙입니다. 어떻게 보면 당연합니다. 세입자가 새롭게 체결할 임대차계약의 조건을 자기 마음대로 정할 권한이 없기 때문입니다.
그러나 실제로는 임대차계약의 해지가 간단하지 않기 때문에 문제가 발생합니다. 임대차기간이 종료되기 전 세입자가 일방적으로 계약을 해지할 수 있는 사유는 매우 한정적입니다. 예를 들어 ‘다른 지방으로 발령 되었다’같은 사정은 임대차계약의 해지 사유가 되지 않습니다. 세입자가 임대차계약을 종료시킬 방법이 마땅치 않다는 이야기입니다. 이런 경우에는 임대인과 세입자가 합의하여 임대차계약을 해지하여야 합니다. 만약 임대차계약이 해지되지 않을 경우 세입자는 남은 계약 기간 동안의 차임을 계속하여 지급하여야 하고 임대차 보증금도 계약 기간 종료시에나 반환 받게 됩니다. 이는 세입자가 본인 사정으로 주택에서 퇴거하여 실제로는 주택을 사용하지 않았다 하더라도 마찬가지입니다.
그래서 관행적으로 행해지는 것이 바로 일종의 합의해지 계약으로, 세입자가 중개수수료를 부담하는 조건으로 중개를 의뢰하되 새로운 임차인이 구해지면 기존 임대차계약이 해지되는 것으로 보는 것입니다. 이러한 내용의 계약이 세입자에게 불리하여 무효라고 해석하기는 어려울 것입니다. 특히 임대차계약 기간이 많이 남아 있을 경우 세입자로서는 하루라도 빨리 계약을 해지하여야 손해를 덜 볼 것이기 때문입니다.
결론적으로, 중개수수료는 임대인 부담이 원칙입니다. 그러나 임대차계약 기간 중 ‘세입자의 사정(법정 해지가 불가한)’으로 중개 의뢰에 이르게 된 경우, 법률 해석상 중개의뢰인은 임대인일 수밖에 없지만, 발생할 중개수수료 등의 비용을 세입자가 현실로 부담하기로 하는 일종의 합의해지 계약이 반드시 무효라고 보기는 어려우므로, 위 합의 내용에 따라 중개수수료를 부담할 자가 정해지게 될 것입니다.
변호사 마정권 법률사무소 